Va cuajando entre los expertos estudiosos del sector inmobiliario en España y entre los medios de comunicación utilizar el “ratio de esfuerzo”, medido en número de años de renta neta necesarios para la compra de una vivienda, como criterio a la hora de valorar el sub o sobre-precio de las casas.
Como muestra este estupendo artículo de Raquel Díaz Guijarro para Cinco Días, “los expertos creen que las casas sólo han absorbido la mitad del ajuste de precios”, que recomiendo leer.
Era el 21 de Junio de 2011 cuando asistí a una reunión con otros expertos del sector inmobiliarios organizada por idealista.com. Iba en representación de Gurusblog como “experto” (si me permiten la expresión) y después de varias colaboraciones desarrolladas sobre temática. Expuse lo que entendía que debería ser el criterio para la valoración de una vivienda por parte del ciudadano: el número de años de su renta para pagarla. Reconozco que no recibí mucho entusiasmo entre los asistentes.
Afortunadamente, autores como el catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, también es partidario de utilizar este sistema a la hora de establecer algún baremo lógico en la compra de un bien que normalmente representa muchas rentas mensuales de un ciudadano, y por tanto, difícilmente comparable con otros bienes de consumo.
Esta cuestión la explico en el artículo de arranque en Mayo de 2010, “el ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria” y más concretamente en el siguiente de Julio del mismo año más resumido de “la correcta valoración del precio de la vivienda”. Sin embargo, no es hasta Febrero de 2012 cuando publiqué en “vivienda, el ajuste interminable”, donde defendí que según mis cálculos el ajuste en los precios de la vivienda en España deberían llegar al 52,62% desde el pico a finales de 2007. En ese artículo me apoyaba en diversos gráficos de los tiempos necesarios para la compra de una vivienda, los ratios de comparación por rentabilidad con otros países del mundo (información proporcionada por The Economist),…
No es necesario incidir nuevamente en los detalles, pero sí me gustaría volver a utilizar uno de los gráficos empleados en aquellos artículos. Se trata de un gráfico extraído de The Economist usando fuentes del Banco de España, Halifax en Reino Unido y de Nar y Census Bureau de USA.
Los años necesarios para la compra de una vivienda históricamente en España han estado como los alemanes (aunque no tenemos esa información en este gráfico), es decir, alrededor de 3,6-3,8 años de renta neta disponible (después de impuestos). Se ve que ese ratio se mantuvo en ese nivel hasta aproximadamente 1998-1999 cuando empezó a incrementarse de forma importante, llegando a la cima a finales de 2007, para luego estallar la burbuja y empezar a descender de forma tímida.
Los expertos consultados por Raquel Díaz Guijarro para realizar su artículo hablan de un supuesto equilibrio de este ratio en 4 años, y que el mismo se alcanzó en el año 2000. Lejos de querer entrar en disputas, no pienso que el equilibrio fuera el 2000 puesto que ya hasta ese año la vivienda en España había experimentado incrementos importantes en los años inmediatamente anteriores. Sin embargo, durante la década de 1990 dicho ratio se había mantenido en el entorno de 3,6-3,8 años. En mi opinión, de haber un supuesto equilibrio, éste debería ser el correspondiente a la serie histórica. Es más, difiero completamente del término “equilibrio” tal como está interpretado por los expertos nombrados en el artículo: el mercado siempre está en equilibrio y, como bien se puede interpretar, el equilibrio es constantemente móvil.
“Equilibrio” entendido como el nivel de precios donde la demanda y la oferta se cruzan y, por tanto, se producen las transacciones normales en una economía, es la definición de libro de texto. Pero eso no quiere decir que todas las ofertas encuentren su demanda, incluso al precio de “equilibrio”. Lamentablemente el concepto de “equilibrio” proviene de una serie de premisas que se establecen en microeconomía para ayudar a interpretar la economía, y uno de ellos es el de la “información perfecta”. Esa premisa no se cumple nunca y por tanto el concepto “equilibrio” desde ese punto de vista, hay que aceptarlo con esas limitaciones.
Pero volvamos a nuestro “ratio de esfuerzo”. Si históricamente ha sido de 3,6 a 3,8 años, igual que para un ciudadano alemán en la actualidad y si los expertos consultados por Raquel Díaz Guijarro entienden que el ajuste se producirá en el ratio de 4 años de renta neta disponible, y llegan a la conclusión que para los niveles actuales de renta es necesario un ajuste del 54% nominal; si consideramos que el ratio está más elevado que el que yo defiendo, el histórico 3,6-3,8 años, eso quiere decir que el ajuste debe ser superior, algo más alejado del 52,62% que en 2012 defendí. Es cierto que es muy difícil calcular el nivel de renta media a lo largo de los años. Sabíamos que iba a bajar, pero determinar el grado es sumamente complicado especialmente en un entorno, en aquel momento, de masiva destrucción de puestos de trabajo.
Lo importante es que la mayoría de los estudiosos en el tema, coincidimos en que el ajuste seguirá durante varios años y que estamos a mitad de camino, o algo menos.
Muy interesante artículo.
Me pregunto si en esta serie de datos tienen en cuenta la cantidad de dinero negro que se utilizaba en la compra de viviendas.
Otro punto difícil de los datos macro en vivienda es extrapolarlos a la micro, ya que las subidas y bajadas de precios son muy dispares según su localización.
Otra cuestión que no me cuadra es que si se hubiera que construir con la nueva fiscalidad y normativa todavía más costosa que antes ¿cómo podrían hacerlo para vender tan barato, ajustándose a las bajadas que proponen de más de un 50%?
En todo caso y dado que ahora no hay demanda, la bajada de un 50% desde los picos del 2007 hasta me parece poco y si no que se lo digan a los que están intentando vender.
¡Saludos!
Salario medio en España 22.900 euros x 3'8 años esfuerzo de equilibrio = 87.020 euros.
En el año 2000 compré una vivienda por 120000 euros, luego su precio se incrementó hasta 360.000 euros según una tasación del Banco de Santander mucho antes de que estallara la burbuja, con una bajada del 50% estaría ahora en 180.000 euros, por lo que creo que lo que se comenta en el artículo va muy bien encaminado.
¡Saludos!
Muy bueno lo del ratio de esfuerzo, valor de uso y valor riqueza. ¡Gracias por el artículo y el link!
De entrada, para los cálculos habría que tomar los salarios medios actuales y de los próximos años, que me temo serán sensiblemente menores.
Pero este dato es engañoso y los expertos abogan por usar el dato de la mediana en lugar de la media. Lo explican muy bien es este enlace:
http://gaussianos.com/cuando-hables-de-salarios-utiliza-la-mediana/
Por si no lo leéis, os pongo un ejemplo sacado del artículo:
"Imaginad una empresa con 100 trabajadores en la que 60 de ellos cobran un sueldo de 900 €, 20 de ellos cobran 1100, 15 cobran 1400, 4 cobran 2500 y el que queda, el dueño, cobran 20000. Una situación nada descabellada, ¿verdad? Bien, la mediana de los salarios de estos miembros de la empresa es 900, mientras que la media es 1270."
Pues bien el salario “mediano “que, repito, es el que debe guiarnos, es sensiblemente inferior. En el 2009, el salario medio era de 22.511 € y el mediano de 15.500. No creo que ahora y en el futuro sea mejor.
Luego, según esto, la mayoría de la gente solo podrá pagarse una casa en torno a los 60.000 €.
Tristemente lo que quizás esté sucediendo es que muchos propietarios estén cobrando -20.000 y que cierren la empresa. También me pregunto que cobrarían los que construyeran la casa si se tuviera que vender por 60.000 euros. Veo muy factible que el mercado se ajuste con la cantidad de vivienda de segunda mano que hay en oferta, pero si no hubiera esa oferta...los costes fiscales han subido mucho y los de normativa también.
Lo del salario mediano y medio es otro problema más de fondo si el 1% dispone de las rentas del 25%, visto en otro artículo de Manuel.
Otro desajuste que encontré en un artículo de Centeneitor, Roberto Centeno, es que el salario medio de lo público casi duplica el salario medio de lo privado, otra barbaridad.
¡Saludos!
Pues sí, mientras haya stock de viviendas se podrá adecuar a la capacidad adquisitiva de la gente. El problema mayor será cuando desparezca el stock y los costes sean mayores que la capacidad adquisitiva y volvamos a la habitación con derecho a cocina para toda una familia Ese día es cuando se tomará conciencia de cuanto nos henos empobrecido
He estado tentado de responder desde el primer comentario pero me he resistido hasta aquí. Ahora ya no puedo más: Creo que estan ustedes muy desconectados de la economia real de un constructor de la epoca de la burbuja. El procedimiento era como sigue: conseguir un prestamo con el que comprar los terrenos a un precio hinchadísimo y pagar los sobornos oportunos y que se devolvería por los compradores con sus hipotecas. Gastarse en la obra una cantidad determinada por el dinero que podría sacar de las entradas de los compradores por sus viviendas. El resto es beneficio: aproximadamente la mitad del precio..
Creo que con estos número y deshinchando el precio de los solares y dejando los sobornos limitados a los trámites legales imprescindibles, podemos dejar el precio de las viviendas en un tercio del de la burbuja más un 15 o 20 % en concepto de beneficio para la empresa constructora y eso nos da un precio final del 40% del de la burbuja con ganancias superiores en el proceso al 15%. Creo que un negocio que puede ganar un margen de un 15% es un negocio que no tiene porqué estar en crisis ni tener dificultades ...
Yo vivo de un negocio que tiene menos margen ...
"Creo que estan ustedes muy desconectados de la economia real de un constructor de la epoca de la burbuja"... yo: promotor desde 1996 hasta 2006, no estoy desconectado. Respecto al resto de comentarios felicito a los promotores que sin dinero, sobornando, poniendo malísimos materiales, pagando mal a sus empleados y demás les faltó tiempo para comprarse el ML, al que un amigo mío de la banca llamaba el coche de los constructores nuevos ricos, pero puedo asegurar que el proceso no era así en general.
Un negocio con un 1% de margen puede ser mucho mejor que otro con un 100% esto es evidente. No veo muchas grúas de construcción, no hay negocio ahora.
¡Saludos!
Todo esto es muy relativo, por el tema de la financiación, y piramide poblacional, me explico , el tema de la facilidad de dar hipotecas que han habido en años anteriores y que posiblemente ya no la haya jamas, y el tema de la piramide poblacional, de todo es sabido el envejecimiento poblacional, esto me da a entender tres cosas 1) de aqui a 15/25 años y sucesivos el stock va a aumentar, al haber menos población, los pisos se heredaran ( pero ahi quedaran a la espera de ser vendidos ,alquilados ) 2) desde ya a causa de disminucion de inmigracion, y menos poblacion joven en España, mas la poblacion joven en paro, pues menos gente potencial para adquirir vivienda, 3) ausencia de financiación, esto va a ser potencialmente inmejorable ya que aunque se den hipotecas a colectivos seguros, ya no va a valer dar hipotecas con el aval de otros inmuebles,, o del inmueble mismamente hablando al ser un bien depreciable.
PARA MI queda mucho ajuste, pero no solo por el ratio sueldo / años , sino por lo comentado, tendria que reducir las ciudades, comprimir a la poblacion nuevamente, tirar edificaciones y hacerlos suelo no urbanizable, hasta empezar a hacer el desarrollo de nuevo.
Lo que hablo lo hablo con conocimiento de causa, yo vivo en Sevilla y hay barrios con gente como triana o los remedios con población de 60/90 años, y gente joven muy alejados de la ciudad, pisos vacios hay a patadas y mas que habran cuando todas estas personas vayan muriendo, gente joven con capacidad de adquirir ; 0, en el futuro si se soluciona la financiacion, solo a parejas con buenos sueldos, funcionarios o gente con trabajos muy solventes.
Asi lo veo yo, la vivienda proseguira su proceso de bajada continuado y todo lo mas llegado un punto se valorara mas por el coste que por el suelo.
saludos.
Tal como comentas no sólo la población está envejeciendo sino que además está disminuyendo.
En ciudades como Barcelona que es donde nací, la gente se cambiaba de barrio o se iba a vivir a las afueras de la ciudad porque los pisos eran menos costosos, pero como es mucho más cómodo vivir cerca del centro, de donde se trabaja, la gente tenderá a seguir ocupando las viviendas en las ciudades, pero en los extraradios será otra historia.
En todo caso ahora no creo que sea una buena idea tener pisos, ni que lo sea por unos cuantos años a no ser que la economía país cambie mucho y para bien, además el sistema no sólo nos "engañó" para que compráramos sino que ahora se aprovecha de los propietarios cobrándonos impuestos mucho más altos por su mantenencia, asfixiando a la clase media y trabajadora.
¡Saludos!
He estado mirando en mi población y los costes de construcción superan el precio de venta al que el cliente puede comprar. La administración ha puesto tantos requisitos que harán imposible construir. Dado que los costes de construcción varian poco de un lugar a otro, únicamente lugares de grandes repercusiones verán nuevas construcciones. No se puede construir ni Vpo con el terreno gratuito, salen precion inpagables.
De otra parte, la banca intenta vender su stok a precios superiores al esfuerzo prudente, otorgando financiación con euribir en mínimos históricos que, cuando se sitúe en precios reales, generarán nuevos impagos.
Salvo en ciertas zonas, la vivienda solo puede bajar.
Hombre, yo tengo varios conocidos del sector, y los costes no tienen nada que ver al precio deshorbitante, ya estariamos hablando del tema de calidades, pero mano de obra ( esta a la baja , muy a la baja , en todo el sector , porque no hay trabajo) en cuanto a materiales no soy un experto pero bajo mi punto de vista los costes se han abaratado, otra cosa es que no tanto como el suelo.
El Impuesto de construcción cuando yo construí mi vivienda era del 1,5%, hoy roza el 5% del coste cuando no lo supera. En Catalunya, Actos jurídicos documentados: Declaración obra nueva, división horizontal 1,20% cada uno. Sobre la total responsabilidad de la hipoteca 1,20% (puede sobrepsar el 2,4% del coste de construcción), estudio geológico, Seguro decenal, OCT oficina control técnico que re-controla lo que ya deben controlar el arquitecto y aparejador, proyecto de telecomunicaciones, energético...........Esto antes de empezar a poner la "primera tochana".
En la mayoria de poblaciones españolas el coste de construcción y aledaños, sin repercusión de suelo ni beneficio empresarial, superan el precio prudente que Manuel Caraballo señala en este artículo.
Pues está claro, como ya insinué más arriba, que la grasa política tendrá que dejar de engordar a costa de nuestras flaquezas, léase esa tonta debilidad que tenemos por poseer una cueva en la que guarecer a nuestra familia.
No tiene sentido mantener a más de uno de cada 100 ciudadanos con empleo para "gestionar" nuestra sociedad "civilizada" que cada vez es más salvaje (económicamente hablando) y eso les permitiría otorgar esos permisos y controles con el 10 % de su coste actual.
Como tampoco tiene lógica que soportemos impuestos por el hecho de tener una vivienda.
Deberíamos luchar para que nos quitaran el ibi, es un robo y no tiene sentido.
¡Saludos!
El 70 % del coste de produccion son materiales y obra de trabajo, si bien es verdad que entre 10/20 % pueden variar impuestos, y reglamentacion, visados, y toda la parafernalia, la cuestion es que construir no se va a construir, y los precios seguiran bajando sobre lo ya construido, es de logica, ley de oferta y demanda, y por lo ya explicado 1) menos población 2) y menos poblacion en edad de adquirir, 3) no financiacion y la edad juvenil rozando el 50/70 % de paro.
Conclusion, no existen los milagros, ya hay barrios y ciudades semivacios, el unico compenente que queda para reactivar los precios es el especulativo con apoyo del crediticio, o bien la emigracion nuevamente.
Lo dicho Ley oferta y demanda, esto no es Oro, ni ningun otro activo, lo queramos los inmuebles mas de 50/100 años no van a durar.
Entonces ocurriran varias cosas o los propietarios se deshacen a precios muy inferiores, o la propia ley de la oferta y demanda dejara inviable cualquier transaccion sobre un inmueble.
"El 70 % del coste de produccion son materiales y obra de trabajo, si bien es verdad que entre 10/20 % pueden variar impuestos"
No se si no lo entiendo o simpemente no lo creo.
Tengo un amigo en la construcción. Trabajaba en la construcción de una urbanización de chalets cuando se hizo el suyo. El coste total (suelo, materiales, mano de obra, papeleos) de su chalet fué de un 25% de lo que pedian a los compradores de un chalet de la urbanización que construyeron ...
Sus números no me cuadran.
A mí tampoco me cuadran, aunque bien es verdad que había gente que pagaba lo que fuera y que mientras unos constructores hacían calidad, otros hacían auténticas basuras que las vendían incluso más caras.
¡Saludos!
ahora sacan en el telediario repunte en el precio, noticias como esta huelen a chasmusquina.
Dicen que sube un 0.7%
Como decía más arriba una cosa es el salario medio y otra el mediano. Según el INE (
http://www.invertia.com/noticias/coste-laboral-sube-salarios-siguen-bajando-2934059.htm) es de 1801,42 El coste salarial incluye salario base, complementos salariales, pagos por horas extraordinarias, pagos extraordinarios y pagos atrasados, medidos en términos brutos.
En base a eso, en neto para el trabajador debe acercarse por debajo al mencionado salario mediano de 15.000 € anual
Luis, en mi opinión, el artículo es infumable. Mezcla verdades con mentiras y con medias verdades y termina diciendo: "sobran la mitad de los empleados públicos".
Miedo me da imaginar a España con la mitad de Jueces, policías, médicos, enfermeros, personal hospitalario, bomberos, profesores, .........
Un paraíso para los banqueros y su "iniciativa privada" y un infierno para mi. Y quien no lo vea que mire el precio de la energía "privatizada"
Es España privatizar es forrarse unos cuantos a costa de exprimir a la población. Al final es mucho más caro aún que pagar la corrupción política.
La solución es erradicar la corrupción política, no enriquecer aún más a unos cuantos.
Bueno, creo que nos estamos alejando del tema del artículo ;.), pero es que el enlace que has puesto tiene miga.
En España tenemos una burbuja de lo público.
Lo público no funciona bajo el concepto de productividad.
Los que tenemos pequeñas empresas trabajamos gratis, porque con nuestro esfuerzo lo único que hacemos es no cobrar nada y a duras penas podemos pagar los impuestos, por eso cierran tantas empresas. Nuestras rentas desde hace muchos años se han ido trasladando a lo público. Nosotros cada vez más pobres y lo público y que no funciona, cada vez más rentas.
Lo de las enegéticas es escandaloso, pero lo que sucede es un problema político, lo correcto políticamente es tener molinillos y placas que producen una energía carísima, mientras en Francia que lo tenemos al lado usan energía nuclear, pero aquí somos muy correctos y así nos va.
La corrupción está entre las grandes empresas y la clase política y precisamente en las energéticas van a batir récords.
El exministro de energía que tenía Zapatero tendría que estar en la cárcel con cadena perpetua, porque dudo que haya otra persona que le haya hecho más daño al pueblo español en las últimas décadas. Además en las energéticas todavía quedan privilegios que vienen de cuando eran públicas que no se han tocado, por ejemplo pensiones astronómicas, pagas extras, energía gratis en sus casas, y eso lo pagamos nosotros, por ejemplo y sin ir más lejos un amigo mío en su segunda residencia tiene 42 KW nada más y nada menos.
Respecto a la educación se puede recortar y mucho, tengo varios familiares y amigos dentro y se escandalizan por ejemplos múltiples de cómo se tira el dinero y por ejemplos como de que los más inútiles y que no tienen vocación suelen acabar en cargos políticos y administrativos sin hacer nada y cobrando mucho más.
Respecto a la sanidad lo mismo, un quirófano privado funciona las horas que haga falta y es productivo y tiene rentabilidad, uno público funciona muy bien por las tardes porque el personal cobra horas extras, en cambio por las mañanas pueden tardar el doble de tiempo en hacer lo mismo y así mil ejemplos. Luego dicen que tenemos una gran sanidad, pero por si acaso yo me pago mi mutua privada y como yo muchísimos españoles.
Las pequeñas empresas y el pequeño comercio son los que estamos sufriendo de verdad y junto con nosotros los trabajadores que son la mayoría del empleo que se crea y si no se toman medidas para que el dinero esté en los bolsillos de los ciudadanos y no en las arcas del estado, siguiendo con déficit y aumentando la deuda, nuestras rentas, las de las clases trabajadoras y media seguirán trasladándose al mismo sitio, a lo público.
Las cifras que da Centeno hablan por sí mismas, pero si lo que quiere el pueblo español es un estado socializado y del bienestar que todo siga igual. Hay varias generaciones de jóvenes que sólo pensaban en ser funcionarios, el mundo al revés desde mi punto de vista.
¡Saludos y sí, nos alejamos :)!
