Ladrillo sí, pero depende de donde...

17 de febrero, 2014 18
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
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Estaba leyendo con mucho interés el post de Jose sobre comprar para alquilar una propiedad en España, como el bien dice el cash flow es negativo y no es sostenible a no ser que se pueda permitir pagar un mayor porcentaje inicialmente, por otro lado como mencionan en los comentarios, aunque el cash flow es negativo al final de la hipoteca tienes un activo que puedes vender y la operación puede llegar a ser rentable.

Ya lo dije yo en su día que no termino de ver la inversión en ladrillo en España, aunque hay casos y casos, tengo un buen amigo que vive en Irlanda y compro en España regateándole al banco y saca un 10% bruto, lo cual no está nada mal.

Aunque actualmente está pensando en comprar en Irlanda y ello me ha hecho planteármelo a mi también, he empezado a hacer números y he visto que en Cork por ejemplo encuentro por 150 mil euros una casa convertida en 3 pisos de una habitación que se alquilan por 500-600 euros cada uno, veo casas nuevas de tres habitaciones a las afueras de Dublín (30km en coche, 30 min en tren) que se pueden conseguir por menos de 100 mil euros y alquilar por más de 900 al mes, y en Irlanda puedes gestionar la inversión mediante tu propia SL pagando efectivamente 12.5% de impuestos y metiendo todo tipo de gastos a descontar sobre el beneficio.

Otro punto a considerar es lo que compras y su valor intrínseco, Jose en su ejemplo considera un piso viejo a 1500 euros el metro cuadrado, cuando lo que yo miro es algo nuevo a 1000 metros el metro cuadrado y los sueldos en Irlanda son bastante superiores a los sueldos en España, yo diría que las perspectivas futuras también lo son.

Hace bastante tiempo leí en un blog sobre SEO en websites muy interesante que el bloguero compraba unos estudios en Francia para generar rentabilidad por alquiler, me quede totalmente sorprendido, ya que no conozco la zona, pero sé que hay una buena burbuja y en esos casos la rentabilidad no suele ser buena, no comente nada al respecto, pero me quede con la curiosidad, el desenlace no fue bueno, pero afortunadamente no fue tan malo, pudo vender y salir de la inversión.

Yo mismo compraba hace poco más de un año una propiedad en Abu Dhabi por 220 mil euros, y la alquilaba al instante por 22 mil euros anuales pagados por adelantado, todo libre de impuestos, una propiedad con dos años de antigüedad y unos gastos de administración de 200 euros al mes, los costes de reparaciones para ese año fueron de 15 euros en total, y se ha revalorizado un 50% en ese periodo de tiempo, ya explicare más detalles en otro artículo, pero tengo la "casi" seguridad de que duplicare mi inversión en breve al igual que lo haré con mi estudio a escasos metros de dicha propiedad:

 

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Con esto quiero decir que no hay que aferrarse a lo que está cerca y es tangible para nosotros, lo importante es tener un buen networking que nos asesore de primera mano sobre otros lugares interesantes y después hacer nuestros deberes, yo ya estoy mirando vuelos a Dublin, y ojo que yo había visto que en Dublin había cosas muy interesantes en subasta y hubiese sido muy buena compra, pero peor que la que hice en Abu Dhabi, mi dinero es limitado y a mí no me gusta apalancarme.

 Una idea que tengo seria hacer crowdfunding para comprar propiedades en el extranjero en conjunto, así gestionar más fácil las propiedades, diversificar y no tener tanto capital atado, lo bueno es que no sería puramente un REIT, entre todos podríamos analizar caso por caso, si hay suficiente gente interesada lo mirare más en serio no dudéis en escribirme en privado sobre ello.

Usuarios a los que les gusta este artículo:

Este artículo tiene 18 comentarios
antiguo usuario
Eso lo estuve mirando pero es bastante complicado entender los riesgos...
17/02/2014 16:20
Chapeau Daniel! Esta idea que propones es algo que me ronda la cabeza hace tiempo... Me refiero a montar una especie de REIT con inversiones inmobiliarias internacionales.

Lo cojonudo del asunto... no te lo vas a creer (si es que ya no lo conoces): lo tenemos en nuestro país! El último instrumento financiero para ricos y saltarse todos los tributos mientras la clase media se frie a impuestos son las SOCIMI.

5 millones Euros de Capital Social
0% Impuesto de Sociedades
95% Bonificación ITT y AJD
80% del K en inmuebles de cualquier lugar del mundo

Es un chollo: cotiza en el MAB, no hay que dar entrada de nuevos accionistas, ni liquidez de mercado, free-float del 25%...

+ Info:

http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio_es_ES/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/Empresas/Impuesto_sobre_Sociedades/Regimenes_tributarios_especiales/Regimen_Especial_de_SOCIMI.shtml
17/02/2014 13:25
antiguo usuario
El problema es que pierdes el control, no eres tu el que elije donde invertir y en que, y caso por caso.

Pero yo lo veo desde otro punto de vista quiza porque no tengo que pagar impuestos, si tuviese que hacerlo, me interesaria mas en las SOCIMI, de todas formas gracias por mencionarlo es algo a tener en cuenta.
17/02/2014 16:22
antiguo usuario
Mi idea mas que una gran sociedad de gestion de activos es una inversion colectiva, ir juntando gente que vive en diferentes paises y tiene conocimiento local, mirar entre todos oportunidad por oportunidad y poner dinero (bajo ciertas reglas y un contrato especifico) para hacer una inversion colectiva.

Las diferencias son substanciales, una SOCIMI o REIT puede negociar precios al por mayor y obtener mejores precios, por otro lado necesita hacer negocio constantemente y no puede esperar a las mejores condiciones de mercado, tampoco puede ir a por la gran ganga o la gran negociacion, necesita mover muchas propiedades, no se puede centrar en una o dos al mes por ejemplo, como podriamos hacer entre un grupo de socios.

Todo tiene sus ventajas y desventajas por supuesto, pero yo prefiero meter mi dinero en algo que yo comprendo, puedo negociar y es tangible para mi, que fiarme de una sociedad que no se como se gestiona de fondo.

Es solo una idea...
17/02/2014 16:19
Daniel me parece perfecta tu idea. Yo estaria interesado. Acabo de salir (con buena rentabilidad) de una inversion en Berlin y de momento estoy en bolsa a la espera de mejores perspectivas. Tengo experiencia en inversiones inmobiliarias y me gustaria ampliar horizontes. Mi correo es victor@duransl.jazztel.es. Intentaré ponerme en contacto contigo de forma personal. Saludos.
17/02/2014 17:14
antiguo usuario
Perfecto, te escribo! Los correos mejor enviarlos por privado ya que hay robots de esos que van escaneando webs de forma automatica para luego usarlos para enviar spam!
17/02/2014 17:20
Mira Daniel...

Tu idea es muy buena: inversiones inmobiliarias internacionales con contactos de confianza, a través de un planning de negocio con una sociedad de inversión colectiva entre varios socios, y una operación de crowdfunding.

Se consigue:
+ Diversificación en mercados y países, minimizando el riesgo.
+ Rastreo de oportunidades sin límite geográfico aprovechando muchas variables, entre ellas las muy diversas etapas de ciclo económico y ciclo inmobiliario.

Las mayores amenazas son sin duda...
+ La confianza de la información y de los contactos. Habría que estudiar todo con lupa.
+ La seguridad jurídica y estabilidad económica de cada país.

Sin embargo, por tus palabras, creo que andas un poco confundido con al figura jurídica de las SOCIMI (o los REIT también). No sé porque comentas que tienes una serie de restricciones tipo ya sea el funcionamiento del fondo, las reglas u objetivos, o creer que debes de mover muchas propiedades.

Crees que con 5 millones de de capital social tienes que mover y comprar muchas propiedades? (y tú hablas de 2 al mes! que no es poco)

Sabes que una de la condiciones de las SOCIMI es que sólo debes tener un 25% de free-float y no tienes obligación de dar liquidez cotizando en el MAB? Unos pocos pueden controlar el 75%, y el otro 25% en bolsa y 'que suba que suba' en manos de los demás!

Entiendes que las condiciones de una SOCIMI son completamente flexibles, y las podrías poner al gusto de los socios y los administradores como te pasara por el...?

Comprendo que tengas exención tributaria por tu calidad de expatriado, pero... y el resto qué? Si la intención es recaudar fondos en crowdfunding sobretodo entre españoles (que son los que nos harán más caso...), ya sean family, friends, fools, business angels, bloggers...etc, y con toda seguridad con un miedo irrefrenable a todo lo que huela a ultramar, lo mejor es darle la seguridad de que la sociedad cotiza en Espana, y se rige por las leyes de nuestro país.

Qué opinas?
18/02/2014 15:49
antiguo usuario
Montar una SOCIMI parece interesante, el problema esta en juntar suficiente gente "seria" como para poner 5 millones, lo cual es una cantidad importante.

Yo veo factible comenzar entre 10-12 inversores interesados a 20-30 mil euros por cabeza y comprar una o dos propiedades que veamos realmente interesantes.

Segun se vayan sumando mas inversores y mas contactos de confianza alrededor del mundo se podria expandir y si en algun momento se podria hacer una SOCIMI,

Con lo de que yo no tengo que pagar impuestos por ser expatriado, solo quiero decir que no me he puesto a mirar todas esas opciones para pagar menos impuestos, lo desconozco, si hubiese interes, me pondria con ello.

A mi lo que me interesa ahora mismo, es conocer gente de confianza en paises interesantes, por ejemplo en USA en su dia no compre por eso cuando estaba muy interesado, tengo gente de confianza en muchos paises pero me falta en otros, por lo que la meta final seria hacer una red importante en la que todos colaboremos y podamos invertir con conocimiento local, tener a gente "a mano" para emergencias de gestion y un largo etc... Y luego la gran ventaja de que entre muchos miramos a las mismas oportunidades y compartimos riesgo (Y problemas/discrepancias) por lo que es mas facil ver pros/contras y es mas facil diversificar.
22/02/2014 07:56
Paso por casa ahora, pero salgo en 20 minutos... te respondo rápido aunque tengo pendiente profundizar más en el asunto.

Sólo quiero comentarte que el artículo de opinión que pasas ese de mayo de 2012. Ha llovido un poco desde entonces, no crees?

La SOCIMI se regularon en 2009 pero por las noticias que he seguido no ha sido hasta este enero 2014 que han salido a cotizar las 2 primeras en el MAB. Dos sociedades de 2 familias. Luego lo miramos.

Por qué tanto tiempo? No ha sido hasta el pasado diciembre que la nueva rebaja de condiciones (la enésima) de requisitos de constitución y funcionamiento de las SOCIMI, teniendo en cuenta también el bochornoso estado del sector de la propiedad inmobiliaria en España, que a los interesados les ha parecido viable la formación.

Bueno, luego lo miramos...

Salu2. Me las piro.
24/02/2014 18:27
Sobre el mercado inmobiliario en Alemania hay hoy un artículo en el FT que se basa en el estudio publicado en el informe mensual del banco central de alemania. Como al FT no tengo acceso pero los reports del bundesbank son gratis, pongo los enlaces de este último:
http://www.bundesbank.de/Redaktion/EN/Standardartikel/Press/Contributions/2014_01_01_dombret_immobilien_finanzierung.html?searchArchive=0&submit=Search&searchIssued=0&lastChangeAfter=01.01.2014&lastChangeBefore=18.02.2014&allOfTheseWords=house+price
y este del informe de nov-2013 pag 13 a 22
http://www.bundesbank.de/Redaktion/EN/Downloads/Publications/Monthly_Report/2013/2013_10_monthly_report.pdf?__blob=publicationFile

espero que los enlaces funcionen
18/02/2014 20:25
Llevo un par de años buscando pisos en la zona norte de Madrid y no me salen los números. Tras leer el artículo estuve mirando pisos en el centro de Dublin (myhome.ie, daft.ie y property.ie) y parecen que salen los números. Pero me preocupan varias cosas:
1.- La localización del inmueble. No sé si con lo que lea en internet y con una visita 2-3 días a la ciudad seré capaz de diferenciar las zonas buenas de las regulares. Por ejemplo, en Madrid una calle puede ser la frontera entre una buena zona y una regular.
2.- El papeleo para constituir y gestionar la empresa, impuestos del inmueble (compra-venta, IBI, basuras), financiación para no residentes.
3.- Gestión del inmueble. Los inquilinos van y vienen y además tienen averias.
4.- El marco legal, qué hacer si un inquilino no paga.

En internet he encontrado una empresa que puede ser útil. http://www.buyersagent.ie/services.html

19/02/2014 17:41
antiguo usuario
Por eso mismo, yo tengo buenos amigos en Dublin que llevan anios viviendo alli y ademas estan interesados en inmobiliaria, por lo que toda esa informacion la tenemos disponible.
19/02/2014 18:19
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