La burbuja inmobiliaria de Dubai

30 de julio, 2013 8
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
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En realidad fue de todo Emiratos, las caídas en Abu Dhabi fueron incluso superiores a las de Dubai, pero esta burbuja era muy diferente al resto de burbujas inmobiliarias!

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Cuando llegue a Abu Dhabi en Enero del 2009, los precios de los alquileres eran absurdos! Los hoteles a rebosar, tuve en algún momento problemas para conseguir hotel (El que fuese que tuviese una cama) por menos de 600 dólares al día... Y hablamos del mas barato.

Gracias a ello conseguí unas dietas de 750 dólares al día y pude vivir los mayores lujos de mi vida, ya que los precios colapsaron, pero mis dietas siguieron igual, conseguí el carnet diamante de Hilton, pase varios fines de semana en Emirates Palace, Atlantis etc... Pero eso es otra historia...

Hablaba con mis compañeros y me decían que en Abu Dhabi necesitabas mínimo 3 meses para conseguir piso de alquiler, que los dueños además se aprovechaban, te sacaban el dinero, te timaban etc... Recuerdo que conocí a una chica Española que vivía en un cubículo de 10 metros cuadrados en una zona alejada además era bastante feo y viejo y me contaba el chollazo que era eso! Solo pagaba mil euros al mes de alquiler!

Otros compañeros de trabajo se habían juntado cuatro amigos y habían alquilado un piso grande con su piscina en la azotea etc.. y pagaban 2500 euros por cabeza!

Con este panorama era lógico que los precios subiesen y estuviesen altos, las colas para hacerse uno los análisis de sangre que te permiten conseguir el visado de residente eran de mas de 500 personas muchos días... (Y si tienes algún virus contagioso, pa casa!)

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Pero en esos momentos todo cambio, las colas desaparecieron, literalmente había una docena de personas como mucho, los precios empezaron a caer a un ritmo de 5-10% al mes, los alquileres también bajaron un montón!

A día de hoy tienes amplios pisos de lujo en urbanizaciones nuevas con múltiples piscinas, gimnasio, vistas al mar por 1500-2000 euros! Una diferencia brutal!

Por lo tanto la burbuja de Emiratos era la trampa perfecta, los precios subían, también subían los alquileres y los fundamentales laborales eran muy buenos, pero...

La mayoría de los compradores eran extranjeros inversores que compraron bajo plano y pagaban a plazos a la constructora, cuando los precios empezaron a derrumbarse, asumieron perdidas y dejaron de pagar, por otro lado también había muchos expatriados que habían comprado con hipoteca, pero perdieron sus trabajos y dado que no pagar las deudas te lleva a la cárcel, salieron corriendo a por el primer avión, incluso dejando sus coches aparcados en el aeropuerto!

Pero lo cierto es que la crisis en Emiratos fue mínima, el mayor problema vino de la construcción que se vino abajo, el crecimiento del país seguía siendo sólido, y aunque la demanda externa de petróleo había bajado, los fundamentales que llevaron a los inversores a comprar por primera vez seguían estando ahí, Emiratos esta llegando al punto de sostenibilidad fuera del petróleo, ellos claman que ya lo han conseguido, yo no lo creo, pero tampoco creo que les quede mucho para conseguirlo.

El crecimiento de la industria en Dubai ha sido espectacular, recordemos que Dubai apenas tiene petróleo es Abu Dhabi quien tiene la mayoría, y aunque los inversores insisten en invertir en Dubai yo creo que es mucho mas interesante hacerlo en Abu Dhabi por que tienen el dinero para hacer crecer la ciudad y tienen "la inspiración" de Dubai.

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Actualmente el mercado esta totalmente manipulado, entran al mercado de alquiler pisos en su justa medida para que el precio de los alquileres suba poco a poco, la inmigración ha regresado con fuerza, los sueldos están subiendo y los expatriados demandan alquileres en pisos de lujo, ya que pagar 1500-3000 euros de alquiler cuando el sueldos es de 6-12 mil euros es algo bastante aceptable.

Yo tengo bastantes compañeros de trabajo que viven en Dubai para ahorrar dinero en el alquiler, suelen decir que es mas barato vivir en Dubai, pero lo cierto es que no es así, lo he mirado concienzudamente y lo que ocurre es que en Abu Dhabi no hay propiedades de termino medio, y en Dubai si que las hay, en Abu Dhabi puedes vivir en un edificio viejo, en una zona de inmigrantes de la India/Pakistan y pagar un precio bajo, o puedes vivir en las nuevas urbanizaciones, al lado del mar, con pared acristalada, vistas increíbles, piscinas múltiples etc.. Pero no hay algo intermedio, cosa que si encuentras en Dubai, hay una demanda que no esta satisfecha, y dado que Dubai esta a una hora escasa en coche y el petróleo es baratisimo, hay mucha gente que decide vivir allí, aunque el gobierno de Abu Dhabi ya esta poniendo medidas para que eso no ocurra!

La burbuja inmobiliaria de Dubai se esta inflando de nuevo, la vivienda subió de media un 20% en 2012, en la palmera subió mas del 50%... Los fundamentales están de vuelta? Los alquileres volverán a ser absurdos? No lo creo.. Yo creo que esta vez estará mucho mas controlado, hay mucho edificio a medio construir que se ira terminando según se necesite.

En Abu Dhabi hay una gran demanda de tiendas y centros comerciales, así como de oficinas, y esto es lo que se esta construyendo a marchas forzadas, cuando vine a principios del 2009 había 4 centros comerciales en Abu Dhabi, ahora hay una docena, están siempre llenos y hay otros tantos en construcción! En Dubai ocurre lo mismo, solo hay que ir a Dubai Mall, el centro comercial mas grande del mundo, durante el fin de semana, para ver que no se puede ni caminar de la gente que hay, y ya están en proceso de construir el siguiente centro comercial mas grande del mundo en Dubai, este mucho mayor, que ya es decir!

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Este artículo tiene 8 comentarios
Hola Daniel,
gracias por tus posts. Aunque no venga a cuenta con tu post de hoy. Me puedes decir cual es el 'daily-rate' aprox actual de un ingeniero de software (10 anyos experiencia) en UAE para que pueda valorar si vale la pena emigrar (otra vez). Es dificil conseguir un contrato como 'contractor' en UAE. Que tasas de ahorro se puede alcanzar con el objetivo puesto en la libertad financiera?
Muchas gracias.
30/07/2013 12:54
antiguo usuario
UAE no es un buen lugar para los tecnicos "comunes", hay mucha mano de obra barata de la India y aqui la idea es que un tecnico es un tecnico y todos son iguales a no ser que sepas algo muy muy especifico que no puedan encontrar en consultoras de la India (Digase temas de seguridad especificos, tecnologias de banca etc...).

Por lo tanto un ingeniero de software que venga a hacer trabajos tipicos, simplemente no va a canseguir trabajo aqui, si eres manager ya es otra cosa, si tienes un buen CV en empresas grandes y conocidas en ese caso si puedes conseguir trabajo.

Los contracts no se pagan especialmente bien, seguramente ganes lo mismo que ganarias en UK menos los impuestos, es decir el mismo neto al final, y eso con suerte.. Todo depende de como lo negocies.

En cuanto al coste de la vida es bastante bajo, excepto por la vivienda que es cara, pero tambien es mucho mas lujosa, al final ahorras aqui algo mas de lo que ahorrarias en Londres con el mismo dinero, pero viviendo mucho mejor. (Simplemente en Londres ir a un SPA, un resort etc.. es carisimo, aqui es muy asequible, un piso con playa a 100 metros, multiples piscinas, gimnasio y vistas al mar te puede costar parecido a lo que pasas por un piso medio Londinense que no te ofrece nada mas que un techo)
30/07/2013 13:21
Hola Daniel, muchas gracias por la respuesta.
Actualmente trabajo en Alemania y aqui la relacion ingresos/gastos es muy favorable para perfiles tecnios. Sin embargo, tengo un perfil bastante "comun", asi que entiendo que no me interesa moverme a UAE por el momento.
30/07/2013 14:12
antiguo usuario
Yo diria que economicamente no interesa UAE para perfiles tecnicos, para el CV tambien suele ser negativo y para aprender tampoco es ideal.

Lo bueno de moverte a UAE es que vives en un destino turistico, como puede ser Singapur o Sydney, buen clima, playa, etc... Pero profesionalmente no le veo demasiado sentido, a no ser que la oferta concreta que te hagan lo tenga, que tambien es posible.
30/07/2013 17:54
antiguo usuario
Pues si! Es un poco bestia, pero si eres tu el que alquila, es una ventaja, no tienes impagos, ni destrozos, ni similares, eso ayuda bastante a la hora de comprar para alquilar y da mucha tranquilidad.
31/07/2013 05:01
antiguo usuario
Interesante:

http://www.arabianbusiness.com/imf-warns-dubai-over-new-real-estate-bubble-511824.html

"The economy and the property market are now recovering, but so strongly that the IMF worries another bubble could form - and because Dubai's debt has continued to rise, it might have difficulty coping with fresh instability.

Harald Finger, IMF mission chief to the United Arab Emirates, noted that by one commercial bank's estimate, listed Dubai property prices soared 35 percent from a year ago in June."
31/07/2013 05:04
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