Soy de los que sigo pensando que la crisis económica actual se habría podido evitar, ya que la burbuja inmobiliaria surgió por una falta de criterio en la valoración del precio de los pisos y de la amortización de los préstamos asociados a los mismos: la mayoría de la gente que compró vivienda hipotecándose, no tuvo en cuenta dos aspectos fundamentales en una inversión apalancada (con endeudamiento): precio y tipo de interés.
Mucha gente creyó estar invirtiendo cuando en realidad estaba especulando dejándose guiar con razonamientos como: ”Voy a comprar porque la vivienda nunca baja de precio” o “Los impuestos y la vivienda siempre tienden a subir”.
Nada sube eternamente porque la fuerza de la gravedad no sólo está presente en la naturaleza .… en las finanzas también (aunque a menudo se nos olvida). Como dijo Warren Buffett “Sólo cuando baja la marea se sabe quién nadaba desnudo”.
La historia nos enseña que no aprendemos de la historia, a lo largo de los años hemos tenido varias burbujas: bulbos, empresas, inmuebles, etc. El problema de fondo de todas las burbujas especulativas siempre es el mismo, y es que de forma periódica la gente olvida la gran diferencia entre Precio y Valor ya sea de tulipanes, acciones, pisos, etc.
Precio
Benjamin Graham desarrolló un ratio muy útil para valorar acciones: el PER (Price Earning Ratio) que como muchos de vosotros ya sabéis es la relación entre el Precio pagado por una acción y el Beneficio generado por dicha acción, de modo que valores por encima de 15 nos indican que la acción puede estar sobrevalorada y valores por debajo de 15 pueden representar buenas oportunidades de inversión.
Digo “pueden” porque en análisis financiero no siempre se cumple esta sencilla regla. Sin embargo este ratio en valoración de inmuebles es más sencillo de utilizar, veamos cómo se puede aplicar en la valoración de un piso: supongamos que vamos en el metro y hojeando un periódico vemos el siguiente anuncio inmobiliario: Piso en venta en Granada, precio llave en mano 140.000 en zona universitaria.
Casualmente tenemos a un amigo que está estudiando en Granada y vive de alquiler en esa zona pagando una renta mensual de 580 € en un piso de similares características al ofertado. Con estas dos variables ya estamos en disposición de calcular el PER de dicha vivienda de una forma muy sencilla : tenemos el precio (140.000 €) y el beneficio anual que obtendríamos si lo alquilásemos lo podemos calcular multiplicando los 580€ x 12 meses (6960 €).
Si dividimos 140.000/6.960 nos da un PER de 20. Los límites para interpretar correctamente el PER para un inmueble difieren de los usados para las acciones, teniendo que un PER mayor que 20 nos indicaría que la vivienda está sobrevalorada mientras que un PER inferior a 20 nos indica que el inmueble está infravalorado. En nuestro ejemplo el precio del inmueble se ajustaría a un valor razonable, aunque no sea una ganga.
Tipo de interés
A menudo la gente que solicita una hipoteca no tiene en cuenta cómo se amortiza dicho préstamo a lo largo del tiempo. El que haya estudiado algo de matemáticas financieras sabrá que normalmente los bancos usan el sistema francés (cuotas constantes) para calcular las cuotas que el hipotecado le tendrá que devolver de forma mensual.
Para hacernos una idea un préstamo de 180.000 € a pagar en 25 años con un tipo de interés del 3% anual, supone para el que lo solicita pagar 300 cuotas de 853,58 €, de las cuales las primeras 26 pagan más en interés que en reducir deuda. Al final de la vida del préstamo habremos pagado en intereses 76.074,11 €, es decir un 42,26% más del precio del piso, es decir un piso de 180.000 € nos cuesta en realidad 256.074,11 €.
