​Inmobiliaria: Oferta/Demanda, timing y demografía

4 de octubre, 2015 12
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
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Amara

Invertir en el mercado inmobiliaria es sobre oferta y demanda... Oferta y demanda de propiedades en venta, de inquilinos que quieren alquilar, de compradores en propiedad...

Por ejemplo, los mejores lugares del mundo para comprar para alquilar, son lugares donde tipicamente hay mucha gente viviendo de alquiler, es decir hay muchos inmigrantes temporales y/o hay muchos estudiantes.

Por ejemplo reino unido atrae gran cantidad de inmigrantes y de estudiantes, lo mismo podemos decir de estados unidos, países como Emiratos Árabes o Singapur, son países prácticamente de extranjeros trabajando allí mas o menos de forma temporal.

Los mercados y ciudades en países emergentes y frontera suelen necesitar gran cantidad de expatriados con cualificaciones y experiencia que no se encuentran entre la gente local, por lo que en esos lugares suele haber nichos donde viven dichos expatriados con mayor poder adquisitivo. (e.g Barrios de Manila - BGC y McKinley Hills)

Hay ciudades muy enfocadas a los estudiantes, por ejemplo Budapest es una ciudad en la cual la educación es de gran calidad, el coste de la vida es barato y atrae a muchísimos estudiantes nórdicos, hay 300 mil estudiantes en Budapest.

Por supuesto, en casi todos estos sitios hay momentos de burbuja y de depresión y los precios fluctúan, por lo que no solo hay que buscar un lugar en el que la demanda de alquiler sea adecuada, también hay buscar el momento oportuno.

En general cuando la gente del país esta mas o menos deprimida por una crisis que ha afectado a la inmobiliaria es un buen momento para comprar, las rentabilidades brutas suelen ser superiores al 10% y solo con hablar con los locales se sabe que no hay apetito por la inmobiliaria.

A largo plazo la demografía juega un papel muy importante y comprar en un país con demografía negativa suele ser mal negocio a la larga, ejemplo Japón! Donde la demografía es pésima y la inmigración es muy reducida.

Budapest por ejemplo tiene el riesgo de la demografía, y de que la educación online cambie el panorama estudiantil, cosa que puede ocurrir pero no parece que vaya a ser a corto plazo (menos de una década), en Budapest los precios se han disparado en los últimos meses, con subidas de entre 30-50% según distritos.

Emiratos Árabes depende mucho de la creación de puestos de trabajo para su creciente incremento de población que es de aproximadamente 7-8% anual, últimamente los precios se han reducido en Dubai y mantenido en Abu Dhabi debido al miedo del inversor a que el petroleo bajo ralentice el país, sin embargo los alquileres han continuado creciendo, por lo que las rentabilidades vuelven a ser interesantes.

En Filipinas la demografía es de las mejores del mundo, mis inversiones alli han duplicado su valor a pesar de que la crisis en China ha tenido su efecto en la divisa.

Si miramos hacia España podemos ver que culturalmente la vivienda en propiedad es importante al contrario que en Alemania por ejemplo, aun después de la crisis alquilar se considera pagar la hipoteca de otro y tirar el dinero, y suele ser complicado encontrar rentabilidades que valgan la pena, si a todo esto lo acompañamos de una demografía muy negativa tenemos uno de los peores paises para invertir en inmobiliaria que he visto y uno de los mejores para vivir de alquiler.

Como ejemplo voy a poner mis ultimas tres inversiones, un estudio en Abu Dhabi que me entregan ya estas próximas semanas por el que pague 75 mil euros en los momentos de crisis inmobiliaria global y que se esta alquilando por unos mil euros limpios de impuestos al mes, o los dos apartamentos que compre en Budapest recientemente alrededor de 100 mil euros cada uno y que tengo alquilado cada uno a 900 euros al mes a estudiantes. (Gastos de comunidad no incluidos)

Si por ejemplo quisiese ir a vivir a un bonito lugar costero de España con vistas al mar, por 500-700 euros al mes (Gastos de comunidad incluidos) encontraría alquileres de propiedades en las que su compra supondría 200-400K.

Podríamos entrar en muchos otros detalles como riesgos de impagos, vacantes y destrozos y las formas de mitigar dichos riesgos, riesgos por ejemplo en Emiratos Árabes casi nulos, en Filipinas muy bajos debido a que el objetivo son perfiles altos y la ley pro-arrendador o en Budapest donde la forma de mitigar el mayor riesgo que es de desperfectos suele ser un deposito mas elevado, todos estos riesgos tienden a ser bastante elevados en España y los impuestos no son desdeñables.

Nota: Y sin mas una vez terminado mi descanso por Canarias con un par de breves visitas a mi tierra natal y a Budapest vuelvo a esconderme en donde he estado los últimos meses, mayores responsabilidades en proyectos de Big Data en banca de inversiones que me han consumido todas las energías y todo mi tiempo libro, últimos esfuerzos en la cuenta atrás para empezar a disfrutar de la libertad financiera, algo un poco mas complicado cuando tienes hijos y buscar vivir en el paraíso.

Usuarios a los que les gusta este artículo:

Este artículo tiene 12 comentarios
¡Encantado de leerte de nuevo Daniel!
Tu amplia visión del mundo es totalmente enriquecedora. Tengo que mirarme lo de Budapest para mi chaval. Cada dia me cabreo mas con la educación en España ¡Es una pena ver como chavales que son joyas se echan a perder en los colegios!
04/10/2015 17:34
antiguo usuario
Lo que mas me preocupa de España no es la educacion, es la actitud de los jovenes, lo de no querer trabajar esta muy de moda, y en un momento en el que el pais no esta nada bien y es un problema estructural, da mucho que pensar, hay mucho emergentes donde los jovenes respiran competitividad, hacen extras academicos los fines de semana y ven que asi se prospera... En España estudiar compensa poco si no sales del pais, y se respira derrotismo.
04/10/2015 18:06
Coincido contigo Daniel.
En mi opinión, uno de los motivos principales para eso, aunque no el único, se debe a una experiencia vital de exceso de comodidad y a una educación por los padres y por la sociedad en general de poco esfuerzo y de que OTROS se preocuparán de que no te falte de nada y de que tienes todos los derechos sin la contrapartida de las obligaciones. Todo ello coincide con una época en que los valores masculinos están de capa caída y solo hay lugar para los femeninos y eso es un error. Ambos tipos de valores son necesarios. La sobreprotección típicamente femenina genera mucho victimismo y falta de audacia imprescindible, especialmente en tiempos de crisis.
05/10/2015 08:35
Coincido contigo Daniel.
En mi opinión, uno de los motivos principales para eso, aunque no el único, se debe a una experiencia vital de exceso de comodidad y a una educación por los padres y por la sociedad en general de poco esfuerzo y de que OTROS se preocuparán de que no te falte de nada y de que tienes todos los derechos sin la contrapartida de las obligaciones. Todo ello coincide con una época en que los valores masculinos están de capa caída y solo hay lugar para los femeninos y eso es un error. Ambos tipos de valores son necesarios. La sobreprotección típicamente femenina genera mucho victimismo y falta de audacia imprescindible, especialmente en tiempos de crisis.
05/10/2015 08:35
antiguo usuario
Efectivamente, victimismo hay mucho, y todo el mundo cree tener muchos derechos, pero lo cierto es que uno se adapta a la realidad o la realidad le come a uno, los derechos son un invento humano, nada divino...
05/10/2015 19:07
España es un buen país para vivir, siempre que disfrutes de libertad financiera y no tengas que trabajar de asalariado.
En cuanto a la educación, aparte de la oficial que te sirve para obtener un título de manera no muy difícil, hace tiempo que yo confió más en la formación autodidacta seleccionando lo que de verdad te es útil.
Y lo digo por experiencia, porque tengo un curriculum de estudios académicos bastante extenso. Pero lo que es el conocimiento de verdad, la sabiduría, es ahora más fácil de encontrar que antes, siempre que sepas buscarla. Independientemente del país donde residas.
Un saludo y gracias por el artículo.
05/10/2015 07:29
antiguo usuario
Te doy la razon, España es un buen pais para vivir si no tienes que trabajar, otra cosa es que algunos con coletas decidan mermarte cada vez mas esas rentas, la educacion no es "muy" necesaria (titulitis) si eres un buen autodidacta, en mi caso asi lo es, yo apenas pise la universidad, era un gran gorron de apuntes y usaba muchas fuentes complementarias, me encantaba pasar mis resacas de universitario en casa tranquilo en vez de en un pupitre, pero no se si mis hijos seran tan autodidactas y si no es el caso es importante tener buenos profesores, tener motivacion por parte de profesores y companeros etc... Y hay mucho de cierto en el dime con quien andas y te dire quien eres.

Vivir bien, se vive en casi todos los sitios teniendo dinero... Pero hay cosas que cambian, el clima, el entorno, la seguridad y el coste de la vida/impuestos, y esas cosas son las que me hacen decantarme por uno u otro lugar ya que yo tengo gran movilidad, por otro lado, la libertad financiera tiene la gran ventaja de no estar anclada a ningun sitio y se puede un poco alli y otro alli, siempre que no se genere demasiada confusion y cambio en los hijos.
05/10/2015 19:12
Cuando tengas tiempo y ganas me gustaría que escribieras un resumen actualizado de los motivos por los que unos países te gustan más que otros para vivir. Ya lo has mencionado alguna vez, pero quizás tu opinión ha variado algo con el tiempo. ¿Sigue siendo Filipinas tu preferido? ¿No te cansas de tener que expresarte en otro idioma siempre? ¿No echas de menos la idiosincrasia de las gentes a la que estás acostumbrado? Lo digo porque yo estoy rodeado de extranjeros en uno de mis apartamentos de ocio y a la mayoría les veo muy 'deslocalizados' social y emocionalmente.
Tampoco es lo mismo vivir en un lugar trabajando, que deja poco tiempo para largas rutinas, que vivir sin trabajar, dónde suele ser más importante la relación humana con el entorno y sentirse comprendido con facilidad.
05/10/2015 19:53
antiguo usuario
Santos,

Siento no haber tenido tiempo antes... La foto que he puesto en el articulo no es casual.

Es la urbanizacion en la que he decidido vivir en Filipinas, esta frente al mar en una de mis zonas favoritas, con mucha seguridad, colegios internacionales etc... Ya he comprado una parcela alli y en breve construire la casa.

Expresarme en otro idioma? Eso cuesta cuando no dominas el idioma bien, ni mi mujer ni mi hija hablan Español, yo mismo no distingo cuando hablo ingles o no hablo Español, obvio que los 3-4 primeros años me suponia un esfuerzo, pero ahora mismo ya no lo es, es parte de mi.

Las gentes a las que estoy acostumbrado, dado que llevo en el extranjero mas de una decada, viviendo en paises como USA, UK, UAE o Japon, para mi lo normal es relacionarme con otros expatriados de nacionalidades muy diversas, de hecho cuando vuelvo por mi tierra tiendo a sentirme incomodo al estar en otra onda, la mentalidad provinciana y las miras cortas de los que no han tenido "mucho mundo", me hacen estar a mi deslocalizado.

Obvio que si estas muy arraigado a tu gente y a tu cultura y que si inmigras cuando eres mayor se hace duro, pero yo llevo toda la vida asi y recordemos que con dinero se vive bien en todos los sitios.

Lo de trabajar no es lo que trato de evitar, mas bien quiero evitar politiqueo, horarios, responsabilidades, jefes y un largo etc... Para dedicarme a hacer lo que yo quiero hacer en vez de lo que otros quieren que yo haga que no va a dejar de ser un trabajo, pero mucho mas agradable...

Tampoco tengo intencion de estar ligado a ningun sitio, mi idea es poner la base en Filipinas, al menos durante una larga temporada, lo cual no quiere decir que no pueda pasar un par de meses esquiando y los dos o tres meses de verano en España, mas algun que otro viaje turistico relajado y sin prisa, claro qu
e para hacer todo esto lo mas complicado es encajar los estudios de los hijos, que a dia de hoy es lo que veo da mayor rigidez al asunto!
16/11/2015 19:12
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