Comparando burbujas inmobiliarias similares a España
4 de marzo, 2015
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Inversor privado con enfoque especial en los índices de acciones.
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Los precios de los activos inmobiliarios en Japón cayeron con la misma rapidez con la que subieron, afirmación con buen criterio por parte del autor del gráfico portada.
La gran pregunta es ¿ha tocado suelo el mercado inmobiliario en España?. Borja Mateo, considerado por algunos como el mayor experto del mercado inmobiliario español dice que aún no se ha visto el suelo definitivo.
Buscando referencias de otras grandes burbujas inmobiliarias es obligado analizar la japonesa de los años 90. Las burbujas de activos financieros y no financieros en Japón y en España se consideran bastante parejas por muchos economistas, por tanto habría que analizar que sucedió con la caída inmobiliaria en Japón.
Ni mas ni menos que se sucedieron 15 años de caídas consecutivas a nivel interanual en el precio medio de la vivienda japonesa desde 1991 hasta el suelo de 2006.
Hace exactamente dos años disponíamos de esta comparativa entre los ajustes del mercado inmobiliario de Irlanda y España. Hoy, el ajuste medio a cierre del 2014 es del 44,7% según Fotocasa. Cierto que la burbuja pincho antes en Irlanda pero su profundidad de ajuste ha sido mayor que en el caso español que en mi opinión entre los gobiernos del bipartidismo y la banca han sujetado parte del ajuste natural visto en Japón, Irlanda e incluso en los Estados Unidos.
El ajuste de la burbuja norteamericana según el indice S&P Case-Shiller Home Price Index fue del 35,1% entre julio del 2006( techo del precio medio) y Abril de 2012 (suelo) tras 6 años de ajuste.
Desde los años 70 con el fin de la crisis del petroleo, el mercado inmobiliario español comenzó a activarse, bruscamente en los años 80 con fuertes incrementos anuales, con un enfriamiento en 1992 y 1993 por la fuerte crisis, y de nuevo ya en forma de burbuja durante el periodo 1998-2007.
El siguiente gráfico de Fotocasa, quizás la inmobiliaria que mejor refleja las estadísticas del sector, muestra que las caídas iniciadas en 2007 todavía no se puede decir que hayan terminado. 2014 cerró con una variación interanual negativa del 5,7% en cuanto al precio medio, nada que ver con la cifra del banco de España con una caída interanual del 0,3%. ¿ A quien creemos?
Personalmente creo a Fotocasa, primero porque es una entidad privada que vive el día a día del mercado y segundo porque del banco de España me creo muy poco ya que navega según los parámetros del "Establishment".
Desde 2007 el precio de la vivienda cae respecto al año anterior. Ocho años de caídas del precio de la vivienda lo cual refuerza la teoría de que se vivió en su día una burbuja . El ultimo cierre anual que se saldo con una subida de precios fue en 2006 con un incremento del 7,7%. Salvo en 2007 que fue el inicio de toda esta historia recesiva, en 2010 con el gobierno Socialista fue el mejor año entre comillas con tan solo una caída del 3,8%. Recuerdo las misivas recurrentes que la entonces ministra de la vivienda Beatriz Corredor nos enviaba, "este es un buen momento para comprarse una vivienda". Evidentemente tenía parte de razón porque era mejor momento que en 2008 y 2009 pero ya esta demostrado que era peor momento que 2011-2012-2013-2014 y lo que llevamos de 2015 aunque con ciertas reservas ya que el año en curso ha comenzado con fuerza en el sector y es posible que el suelo en el precio medio de la vivienda este visto a pesar de la opinión de Borja Mateo.
Es de Esperar, por el bien de la economía global, que estos repuntes inmobiliarios no se correspondan con lo que se suele llamar la trampa alcista en los ajustes de las burbujas
Este artículo tiene 10 comentarios
Estimado Francisco,
el mercado inmobiliario en España es de los pocos asuntos económicos que desde hace años crea debates enfervorizados, a nivel del fútbol, diría yo.
Soy un gran aficionado al tema, me he leido los 2 libros de Borja Mateo (sin duda,es el que más claro habla al respecto) y conozco tanto los informes de fotocasa como los de tecnocasa, (que indican sus precios en operaciones de compraventa realizadas, lo cual le da bastante credibilidad en mi opinión) y tengo experiencia en el mercado inmobiliario en varios países. No por ello me considero ni mucho menos un experto, pero tengo la suerte y la experiencia de poder comparar este mercado nuestro con otros foráneos.
Mi conclusión es que tenemos un problema mucho más grande del que pensamos, con el mercado de la vivienda en España. Y el motivo principal es que no nos estamos diciendo la verdad los unos a los otros. Y la principal razón de por qué no nos decimos la verdad (ni queremos oirla) es que apostaría a que el más del 90% de los españoles tienen su patrimonio casi en su totalidad invertido "en el tocho". Y como este mercado es tan, tan, tan intransparente, los gobiernos de turno intentarán por todos los medios cambiar la verdad que, como bien indica el índice fotocasa expuesto en tu artículo, y los propietarios querrán escuchar justo eso que les dicen: aterrizaje suave, el precio ha tocado suelo, está empezando a subir en las grandes urbes, hay zonas y zonas, etc....
El precio sigue bajando. Y seguirá....... por muchos años, a fuego lento, mientras nos sigamos diciendo mentiras a la cara.
Población decreciente, envejecida, % desempleo juvenil en niveles africanos, sueldos para los jovenes de chino rural, compradores de 2003-2009 en patrimonio negativo, mayor % de rechazo de herencias de los últimos 25 años (para no pagar el impuesto de sucesiones, ni los impuestos vinculantes a la vivienda heredada), los inversores extranjeros se han acabado (a estos precios, of course), los chinos nunca vinieron, los rusos (viva el rublo!!!) están como para comprar ahora........ y un larguísimo etcetera que se podría incluir.
Este es de los temas que, como español, más me ha entristecido y avergonzado de nuestra propia cultura. Desconocía que fueramos tan cobardes, la verdad. Pero hemos elegido tener sareb, y proteger a la banca y al "pepito".
Esto es un "bull trap" como una casa.
Gracias por tu artículo
el mercado inmobiliario en España es de los pocos asuntos económicos que desde hace años crea debates enfervorizados, a nivel del fútbol, diría yo.
Soy un gran aficionado al tema, me he leido los 2 libros de Borja Mateo (sin duda,es el que más claro habla al respecto) y conozco tanto los informes de fotocasa como los de tecnocasa, (que indican sus precios en operaciones de compraventa realizadas, lo cual le da bastante credibilidad en mi opinión) y tengo experiencia en el mercado inmobiliario en varios países. No por ello me considero ni mucho menos un experto, pero tengo la suerte y la experiencia de poder comparar este mercado nuestro con otros foráneos.
Mi conclusión es que tenemos un problema mucho más grande del que pensamos, con el mercado de la vivienda en España. Y el motivo principal es que no nos estamos diciendo la verdad los unos a los otros. Y la principal razón de por qué no nos decimos la verdad (ni queremos oirla) es que apostaría a que el más del 90% de los españoles tienen su patrimonio casi en su totalidad invertido "en el tocho". Y como este mercado es tan, tan, tan intransparente, los gobiernos de turno intentarán por todos los medios cambiar la verdad que, como bien indica el índice fotocasa expuesto en tu artículo, y los propietarios querrán escuchar justo eso que les dicen: aterrizaje suave, el precio ha tocado suelo, está empezando a subir en las grandes urbes, hay zonas y zonas, etc....
El precio sigue bajando. Y seguirá....... por muchos años, a fuego lento, mientras nos sigamos diciendo mentiras a la cara.
Población decreciente, envejecida, % desempleo juvenil en niveles africanos, sueldos para los jovenes de chino rural, compradores de 2003-2009 en patrimonio negativo, mayor % de rechazo de herencias de los últimos 25 años (para no pagar el impuesto de sucesiones, ni los impuestos vinculantes a la vivienda heredada), los inversores extranjeros se han acabado (a estos precios, of course), los chinos nunca vinieron, los rusos (viva el rublo!!!) están como para comprar ahora........ y un larguísimo etcetera que se podría incluir.
Este es de los temas que, como español, más me ha entristecido y avergonzado de nuestra propia cultura. Desconocía que fueramos tan cobardes, la verdad. Pero hemos elegido tener sareb, y proteger a la banca y al "pepito".
Esto es un "bull trap" como una casa.
Gracias por tu artículo
05/03/2015 12:49
Muchas gracias Manuel. Veremos a ver que pasa.
Manuel no es que le tenga a la banca mucho cariño que digamos, pero hombre si se hubiera dejado caer a la banca y si el aterrizaje en el inmobiliario no se hubiera producido de manera suave, en este pais se habrian producido situaciones y escenarios propios de algunos paises de sudamerica, que la verdad no me gustaria ver aqui en españa. Esta es mi opinion personal. Un saludo y muy buen comentario.
Hola Miguel,
Gracias por tu valoración.
Es fácil hablar "a toro pasado", Quizás tengas razón y se hubiera organizado una situación desagradable durante los primeros meses, pero yo discrepo, la verdad. Creo que garantizando a los depositantes, el problema quedaría limitado a accionistas y acreedores. Se que el problema es más complicado que limitarlo a esa frase, ya que el agujero más grande con diferencia está en las cajas (aunque los bancos tienen un pufo difícil de digerir) y eso hace que el problema quede disuelto en que las cajas son de todos...... y sin responsabilidad civil ni penal para los causantes del desaguisado..... pero aún así, creo que hubiera sido mucho más responsable garantizar únicamente a los depositantes y el resto a liquidación. Siempre es mejor "un final con susto que un susto sin final". Ahí es donde demostramos en mi opinión nuestra cobardía: los problemas que no estamos solucionando hoy son los problemas acrecentados para nuestros hijos, los que en teoría nos deberían pagar la pensión.
Miguel, somos pandereta´s land, muy a mi pesar, pero lo somos.
Otro saludo para ti
Gracias por tu valoración.
Es fácil hablar "a toro pasado", Quizás tengas razón y se hubiera organizado una situación desagradable durante los primeros meses, pero yo discrepo, la verdad. Creo que garantizando a los depositantes, el problema quedaría limitado a accionistas y acreedores. Se que el problema es más complicado que limitarlo a esa frase, ya que el agujero más grande con diferencia está en las cajas (aunque los bancos tienen un pufo difícil de digerir) y eso hace que el problema quede disuelto en que las cajas son de todos...... y sin responsabilidad civil ni penal para los causantes del desaguisado..... pero aún así, creo que hubiera sido mucho más responsable garantizar únicamente a los depositantes y el resto a liquidación. Siempre es mejor "un final con susto que un susto sin final". Ahí es donde demostramos en mi opinión nuestra cobardía: los problemas que no estamos solucionando hoy son los problemas acrecentados para nuestros hijos, los que en teoría nos deberían pagar la pensión.
Miguel, somos pandereta´s land, muy a mi pesar, pero lo somos.
Otro saludo para ti
Desafortunadamente España ha entrado en=(bucle de no retorno : demográfico , económico, laboral y social....etc.)
España hacia la ruina
----
Más de uno de cada dos jóvenes españoles está desempleado, casi uno de cada cuatro españoles es pobre y lo es más de uno de cada tres niños.
(Y con este decorado y con el anuncio del bocadillo de pan ....y tu te imaginas lo de en medio)
https://www.youtube.c...
Como fondo, el Presidente del Gobierno dice que la crisis ya es historia. ¡¡¡¡¡¡....."por la cuenta que le trae en este año electoral"
lacartadelabolsa.com/...
...
Vale la pena escuchar a aquellos que llevan mas de una década acertando al dedillo y paso a paso sin fallar..¡¡¡¡¡
(esto si es conocer con garantias de conocimiento)......a mi me ha servido de mucho
Santiago Niño Becerra: "España no puede ser rescatada"....la vivienda caerá como un 66%-70%
¿Optimismo? - Mentiras para tranquilizar ....** CRISIS HASTA 2023 **......
Santiago Niño-Becerra 30-10-2013........
www.youtube.com/v/wLw...
Niño Becerra en La Sexta Noche, - baño de realidad - 10/01/2015 ......
(oigan lo que alguien que avisó de la crisis que llegaba y acertó....y dice ahora....esto si es conocimiento )
https://www.youtube.c...
https://www.youtube.c...
España hacia la ruina
----
Más de uno de cada dos jóvenes españoles está desempleado, casi uno de cada cuatro españoles es pobre y lo es más de uno de cada tres niños.
(Y con este decorado y con el anuncio del bocadillo de pan ....y tu te imaginas lo de en medio)
https://www.youtube.c...
Como fondo, el Presidente del Gobierno dice que la crisis ya es historia. ¡¡¡¡¡¡....."por la cuenta que le trae en este año electoral"
lacartadelabolsa.com/...
...
Vale la pena escuchar a aquellos que llevan mas de una década acertando al dedillo y paso a paso sin fallar..¡¡¡¡¡
(esto si es conocer con garantias de conocimiento)......a mi me ha servido de mucho
Santiago Niño Becerra: "España no puede ser rescatada"....la vivienda caerá como un 66%-70%
¿Optimismo? - Mentiras para tranquilizar ....** CRISIS HASTA 2023 **......
Santiago Niño-Becerra 30-10-2013........
www.youtube.com/v/wLw...
Niño Becerra en La Sexta Noche, - baño de realidad - 10/01/2015 ......
(oigan lo que alguien que avisó de la crisis que llegaba y acertó....y dice ahora....esto si es conocimiento )
https://www.youtube.c...
https://www.youtube.c...
Yo creo que si ha tocado fondo, pero eso no lo veo como lo mas importante ni mucho menos.
Comprar para alquilar es un mal negocio en Espana y vivir de alquiler compensa mas en la mayoria de los casos.
Por lo que nos queda esperar revalorizaciones que parecen dificiles con los tipos en minimos, los bancos sin mucho que prestar, los bonos en maximos, una demografia pesima etc...
Por lo que aunque toquemos fondo hay poco que rascar!
Comprar para alquilar es un mal negocio en Espana y vivir de alquiler compensa mas en la mayoria de los casos.
Por lo que nos queda esperar revalorizaciones que parecen dificiles con los tipos en minimos, los bancos sin mucho que prestar, los bonos en maximos, una demografia pesima etc...
Por lo que aunque toquemos fondo hay poco que rascar!
A mí me parece que este sueño ya lo he tenido, ya ha habido antes gente que decía que el precio de la vivienda nunca iba a caer, lo cual viene a ser una afirmación igual de locuaz que la que dice que esta tormenta durará 15 años.
Creo que el análisis es muchísimo más sencillo que el que se hace. El precio de la vivienda dejará de caer cuando construir una vivienda sea más caro que venderla, porque en ese momento se detendrá la promoción de vivienda nueva. Ni más ni menos, el resto son birguerías mentales.
¿Y cuando sucederá eso? Pues mucho me temo que ya ha sucedido, y que Soros, Amancio Ortega, Manuel Jove y la gran mayoría de los fondos internacionales se hayan metido de pleno en este sector en España, da buena cuenta de ello. Sin duda no están invirtiendo miles de millones para que esto siga cayendo 30 años, me los creo más a ellos que a Borja Mateo.
Lo más triste de todo es que pasará lo de siempre, y es que el españolito de a pie será nuevamente engañado, y mientras los Borjas Mateos de turno les vendan milongas, llegará el momento (y muy pronto) de que casi sin darse cuenta se verán enfrascados en otra dinámica de mercado que les hará enormemente difícil la compra de una vivienda porque todos los extranjeros y multinacionales se las estarán vendiendo a precio de orillo, y se lamentarán (nuevamente) de haber vuelto a ser engañados.
Esto es lo lógico, y no una absurda comparación con Japón (con una situación 100% distinta a la española, Japón no está adherido a Europa con competencia de mercado fronterizo ni posee el turismo que precisamente hace rentable el alquiler y la compra con tiene este pais), ni afirmaciones del tipo que los jóvenes o el escaso crecimiento demográfico impedirán la suficiente demanda (un mercado cuando es rentable, tiene entrada de capital, independientemente de su demanda para uso principal).
La vivienda a dia de hoy, con crisis y todo, sigue teniendo rentabilidad de un 4 o 5%: ahora contadme qué otro tipo de activos tiene esta rentabilidad.
El que no se suba al tren, sencillamente se quedará fuera.
Creo que el análisis es muchísimo más sencillo que el que se hace. El precio de la vivienda dejará de caer cuando construir una vivienda sea más caro que venderla, porque en ese momento se detendrá la promoción de vivienda nueva. Ni más ni menos, el resto son birguerías mentales.
¿Y cuando sucederá eso? Pues mucho me temo que ya ha sucedido, y que Soros, Amancio Ortega, Manuel Jove y la gran mayoría de los fondos internacionales se hayan metido de pleno en este sector en España, da buena cuenta de ello. Sin duda no están invirtiendo miles de millones para que esto siga cayendo 30 años, me los creo más a ellos que a Borja Mateo.
Lo más triste de todo es que pasará lo de siempre, y es que el españolito de a pie será nuevamente engañado, y mientras los Borjas Mateos de turno les vendan milongas, llegará el momento (y muy pronto) de que casi sin darse cuenta se verán enfrascados en otra dinámica de mercado que les hará enormemente difícil la compra de una vivienda porque todos los extranjeros y multinacionales se las estarán vendiendo a precio de orillo, y se lamentarán (nuevamente) de haber vuelto a ser engañados.
Esto es lo lógico, y no una absurda comparación con Japón (con una situación 100% distinta a la española, Japón no está adherido a Europa con competencia de mercado fronterizo ni posee el turismo que precisamente hace rentable el alquiler y la compra con tiene este pais), ni afirmaciones del tipo que los jóvenes o el escaso crecimiento demográfico impedirán la suficiente demanda (un mercado cuando es rentable, tiene entrada de capital, independientemente de su demanda para uso principal).
La vivienda a dia de hoy, con crisis y todo, sigue teniendo rentabilidad de un 4 o 5%: ahora contadme qué otro tipo de activos tiene esta rentabilidad.
El que no se suba al tren, sencillamente se quedará fuera.
08/03/2015 16:53
Recuperación = 0
los pisos seguirán cayendo cada año hasta que se ajusten a los sueldos de los trabajadores.
si siguen cayendo los sueldos ,seguirán cayendo los pisos! así de simple.
que piso se va a comprar un joven con 650 euros de sueldo? : (uno de 30.000 € es lo que le corresponde a su salario - 4 años de sueldo como siempre fue)
( Los vendedores rebajaron de media el precio de su vivienda 43.000 euros en 2014 )
en 2014 tuvieron que rebajar de media un 15% el precio inicial. Esta rebaja, traducida en euros, equivale a una disminución del precio de 43.000 euros
El estudio pone de manifiesto que un 84% de los usuarios que ha conseguido vender su vivienda en 2014 ha tenido que bajar el precio......y tardaron en conseguir venderla de media 1 año o más.... rebajándola paulatinamente
(nada nuevo, y así estamos ....en 2013, los propietarios que vendieron tuvieron que aplicar descuentos mayores de 63.000 )
“bajar el precio es la única vía que tienen los particulares para vender un inmueble en el actual contexto de restricción del crédito y ante la fuerte presión de los bancos para dar salida a las viviendas que tienen en stock...
Según la encuesta . el 72% de los encuestados no ha conseguido vender su vivienda en 2014 y lleva intentándolo una media de 14 meses.
.El que no vende es porque no rebaja el precio lo suficiente, “Estos datos demuestran que quienes no logran vender es porque no aplican la rebaja que está demandando el mercado”
prensa.fotocasa.es/no...
images.fotocasa.es/in...
images.fotocasa.es/in...
La contestación más acertada y clarividente que leí del dilema de la vivienda, es esta de Thor un extranjero
...............................
Digo igual que antes...."El conocimiento protege, la ignorancia mata".
En cada piso o hipoteca debía figurar en letras grandes :"precios actuales no aseguran beneficios futuros”
Hace años observo, y tengo la sensación de que la gente aquí, esta zumbada o abducida por la vivienda en España - (soy Noruego)
Nadie se percata que: ( las viviendas son armatostes anclados e inexportables : "condenadas a adaptarse al salario circundante de sus habitantes, y probables compradores y alquiladores, correspondiendo su edad de consumo, a la juventud mileurista actual y futura".....no existe escapatoria y tarde o temprano tendrán forzosamente que aceptarlo)
Además siguen pagando aqui sueldos de miseria y luego llorando porque nadie puede comprar sus productos a precio soñado?
Ya digo deben de estar abducidos y soñaran que van a invadirles extraterrestres con billetes.....??...o esto o sinceramente, aquí la gente esta tarada
los pisos seguirán cayendo cada año hasta que se ajusten a los sueldos de los trabajadores.
si siguen cayendo los sueldos ,seguirán cayendo los pisos! así de simple.
que piso se va a comprar un joven con 650 euros de sueldo? : (uno de 30.000 € es lo que le corresponde a su salario - 4 años de sueldo como siempre fue)
( Los vendedores rebajaron de media el precio de su vivienda 43.000 euros en 2014 )
en 2014 tuvieron que rebajar de media un 15% el precio inicial. Esta rebaja, traducida en euros, equivale a una disminución del precio de 43.000 euros
El estudio pone de manifiesto que un 84% de los usuarios que ha conseguido vender su vivienda en 2014 ha tenido que bajar el precio......y tardaron en conseguir venderla de media 1 año o más.... rebajándola paulatinamente
(nada nuevo, y así estamos ....en 2013, los propietarios que vendieron tuvieron que aplicar descuentos mayores de 63.000 )
“bajar el precio es la única vía que tienen los particulares para vender un inmueble en el actual contexto de restricción del crédito y ante la fuerte presión de los bancos para dar salida a las viviendas que tienen en stock...
Según la encuesta . el 72% de los encuestados no ha conseguido vender su vivienda en 2014 y lleva intentándolo una media de 14 meses.
.El que no vende es porque no rebaja el precio lo suficiente, “Estos datos demuestran que quienes no logran vender es porque no aplican la rebaja que está demandando el mercado”
prensa.fotocasa.es/no...
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La contestación más acertada y clarividente que leí del dilema de la vivienda, es esta de Thor un extranjero
...............................
Digo igual que antes...."El conocimiento protege, la ignorancia mata".
En cada piso o hipoteca debía figurar en letras grandes :"precios actuales no aseguran beneficios futuros”
Hace años observo, y tengo la sensación de que la gente aquí, esta zumbada o abducida por la vivienda en España - (soy Noruego)
Nadie se percata que: ( las viviendas son armatostes anclados e inexportables : "condenadas a adaptarse al salario circundante de sus habitantes, y probables compradores y alquiladores, correspondiendo su edad de consumo, a la juventud mileurista actual y futura".....no existe escapatoria y tarde o temprano tendrán forzosamente que aceptarlo)
Además siguen pagando aqui sueldos de miseria y luego llorando porque nadie puede comprar sus productos a precio soñado?
Ya digo deben de estar abducidos y soñaran que van a invadirles extraterrestres con billetes.....??...o esto o sinceramente, aquí la gente esta tarada
Leandro en lo unico que coincido contigo es que los salarios no pueden seguir a la baja y deben de recuperarse, ya que no podemos seguir empeñados en competir en los mercados exteriores con productos basados en salarios bajos y no en calidad. Mientras los salarios sigan a la baja el consumo internos seguira tambien a la baja.
Mi comentario va de psicología mercantil. He observado que la mayoría de los APIs se empeñan en anunciar las ofertas de vivienda a precios altísimos que NO son de mercado. Esto no ayuda a nadie a saber cuál es el precio de mercado en cada momento y para cada piso. En la práctica, provoca un retraimiento debido a la confusión generada y retrasa la posterior recuperación, sin aportar ninguna ventaja. Esta opinión es la mía y no la de los APIs a quienes he interrogado, los cuales se muestran más bien orgullosos de su singular astucia que consiste en pensar que si el comprador está interesado, ya hará una contraoferta. ¿Alguien imagina un carnicero anunciando filetes a 500 Euros el kilo con el pretexto de que si nos apetecen ya haremos una contraoferta?
08/03/2015 22:27
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