Como ya avancé en mi anterior artículo, hoy voy a hablar del sector inmobiliario español.
En los últimos meses, hemos podido comprobar que en determinadas zonas, el negocio inmobiliario ha repuntado considerablemente.
Actualmente en la Bolsa de Madrid cotizan, 46 (13 en el Mercado Continuo y 33 en el MAB) inmobiliarias (en negrita hay señaladas aquellas que son Socimis):
- Colonial y Merlin Properties del IBEX 35.
- Axiare Patrimonio, Hispania Activos, Inmobiliaria del Sur, Lar España, Montebalito, Neinor Homes, Quabit Inmobiliaria, Realia Bussiness, Renta Corporación, Sotogrande y Urbas en el resto del Mercado Continuo.
- Albirana Properties, Asturias Retail & Leisure, Autonomy Spain, Corona Patrimonial, Corpfin Capital Prime Retail II, Corpfin Capital Prime Retail III, Entrecampos Cuatro, Euro Cervantes, Fidere Patrimonio, GMP Property, Gore Spain Holdings, Heref Habaneras, Hadley Investments, Inmofam 99, Inversiones Doalca, ISC Fresh Water Investment, Jaba I Inversiones, Mercal Inmuebles, Obsido, Optimum Re Spain, Optimum III Value-Added Residential, Olimpo Real Estate, Promorent, Quonia, RREF II Al Breck, Silvercode Investments, Trajar Xairo, Trajano Iberia, Uro Property, Vbare Iberian Properties, Vitruvio Real Estate, Zambal Spain y Zaragoza Properties en el MAB (Mercado Alternativo Bursatil).
Como podemos observar todas las inmobiliarias que cotizan en el MAB y algunas del Mercado Continuo están constituidas como Socimis. Para más información sobre qué son las Socimis les dejo el enlace aquí.
Como abarcar 46 empresas es muy difícil, hoy solo me voy a centrar en algunas que me parecen interesantes.
Hispania Activos Inmobiliarios Socimi SA:
Esta Socimi ganó 308,57 millones de euros en 2016 y anunció que mantendrá su plan de negocio inicial, que le llevará a la venta completa de su cartera de activos antes del 14 de marzo de 2020. Uno de los accionistas destacados de esta Socimi es nada más y nada menos que George Soros.
La compañía, que salió a Bolsa en marzo de 2014 sin ningún tipo de activo en su balance, se planteó un periodo de vida de unos seis años, donde los tres primeros se centraron en la construcción de una cartera diversificada de edificios en alquiler y los tres restantes se dedicarían a la gestión y la posterior desinversión (venta de activos), con el objetivo de maximizar los beneficios de sus accionistas.
Al cierre del ejercicio 2016, Hispania contaba con 38 hoteles, 25 edificios de oficinas y 750 viviendas, valorados en 2.008 millones de euros.
Actualmente, a 14,47 €/acción, su capitalización bursátil se sitúa en los 1.579.683.272€ (109.169.542 acciones emitidas x 14,47€/acción).
Si miramos el informe contable para el segundo semestre de 2016 y vamos a las páginas 10 y 11, donde se encuentra el balance consolidado, vemos que el activo total ha incrementado un 38,27% entre 2015 y 2016. El Activo No Corriente (en este caso principalmente inmuebles) ha incrementado un 39,75% entre 2015 y 2016, y el Activo Corriente ha crecido un 29,64% en el ultimo año. Además destacar que pese a todas estas inversiones, el Efectivo ha crecido un 20,8% situándose a 31 de diciembre de 2016 en 266.612.000 €. Cabe destacar entonces que, del precio de la acción deberíamos restar el Efectivo (266.612.000€ / 109.169.542 acciones emitidas = 2,44€/acción), es decir, cotizando a 14,47€/acción, pagaríamos en realidad 12,03€/acción (14,47 - 2,44).
Pasamos al Pasivo o deuda. El Pasivo Total ha incrementado un 16,66% (bastante menos que el Activo Total). El Pasivo No Corriente ha crecido un 16,14% (muy poco en comparación con el Activo No Corriente) y el Pasivo Corriente ha crecido un 21,19% (también menos que el Activo Corriente).
En conclusión, viendo el balance, la solvencia de Hispania Activos es indudable y podemos concluir que su crecimiento no está basado en el sobreendeudamiento. El ratio de endeudamiento (Pasivo Total / Activo Total) es de un 34,49% que está muy bien, de hecho de los mejores de la bolsa española. Ahora pasamos a ver los beneficios.
Si nos fijamos en la página 12, vemos que los ingresos se han triplicado en 2016 respecto 2015 y que en 2016 se obtuvo un beneficio por acción del 3,17€. Es decir, si calculamos el PER contando un precio de 14,47€/acción nos sale que el PER es de 4,56 veces. Pero todavía mejor si calculamos que el precio es de 12,03€/acción (el precio de cotización menos el efectivo que tiene la propia empresa) nos sale un PER de 3,79 veces.Cabe destacar que el beneficio del año 2016 fue un tanto excepcional, ya que si nos fijamos en la partida Otros Resultados se encuentra gran parte del beneficio. Sea como sea esta demostrado que a grandes rasgos, esta es una empresa buena (solvente y sólida económicamente) y barata (cotiza a precios muy interesantes en relación a sus activos y sus beneficios).
Cabe destacar que este análisis es un tanto superficial y se debería analizar más profundamente el funcionamiento de la empresa para sacar conclusiones claras pero sin duda, esta es una buena base sobre la que empezar a investigar.
Os dejo el gráfico histórico de Hispania Activos:
Lar España Real Estate Socimi SA:
Lar España Real Estate se constituyó como SOCIMI en marzo de 2014 y pretende convertirse en la SOCIMI líder en España y para ello cuenta el apoyo de Grupo Lar, que ha sido designado como único gestor de la compañía.
El objetivo de Lar España es invertir en el sector inmobiliario español, especialmente en el segmento comercial, principalmente oficinas y retail (locales comerciales).
Actualmente, a 8,06€/acción, su capitalización bursátil se encuentra en los 729.756.929€ (90.540.562 acciones emitidas * 8,06€/acción).
Si miramos el informe contable para el segundo semestre de 2016 y vamos a las páginas 9 y 10, donde se encuentra el balance consolidado, vemos que el activo total ha incrementado un 43,66% entre 2015 y 2016. El Activo No Corriente ha crecido entre 2015 y 2016 un 43,48% y el Activo Corriente un 45,89%.
En el caso del Pasivo Total, este se ha aumentado en el ultimo año un 45,87%. El Pasivo No Corriente creció un 43,73% y el Pasivo Corriente un 81,28%.
Podemos concluir que pese a que el tamaño de la empresa ha crecido más que en el caso de Hispania, este crecimiento no ha sido respaldado con fondos propios sino con financiación. Podríamos pensar que un incremento del Pasivo Corriente del 81,28% es mucho, pero si nos fijamos, vemos que el Pasivo Corriente (35.444.000€) es fácilmente asumible si tenemos en cuenta que el Activo Corriente es de 100.956.000€. El Efectivo ha crecido un -11,14% (de los únicos aspectos negativos del balance) situándose en 31.591.000€, afectado por el pago de 12.009.000€ en concepto de dividendos. El Efectivo por acción se sitúa entonces en 0,35€ (31.591.000€/90.540.562 acciones emitidas)
El ratio de endeudamiento (Pasivo Total / Activo Total) es de un 38,15% que es una muy buena cifra. Ahora pasamos a ver losbeneficios.
Si nos fijamos en la página 11, vemos que los ingresos se han duplicado en 2016 respecto 2015 y que en 2016 se obtuvo un beneficio por acción del 1,26€. Es decir, si calculamos el PER contando un precio de 8,06€/acción nos sale que el PER es de 6,39 veces. Pero si calculamos que el precio es de 7,71€/acción (el precio de cotización menos el efectivo que tiene la propia empresa) nos sale un PER de 6,11 veces. Al igual que Hispania, esta demostrado que a grandes rasgos, esta es una empresa buena (solvente y sólida económicamente) y barata (cotiza a precios muy interesantes en relación a sus activos y sus beneficios).
Al igual que con Hispania, este análisis es un tanto superficial y se debería analizar más profundamente el funcionamiento de la empresa para sacar conclusiones claras pero sin duda, esta es una buena base sobre la que empezar a investigar.
Os dejo el gráfico histórico de Lar España:
Para acabar, mostrar un gráfico de velas semanales del sector inmobiliario (Real Estate) europeo:
El indicador que hay debajo del precio es el RSc Mansfield respecto el Eurostoxx50. Nos indica que pese a que este sector es actualmente más débil que el Eurostoxx50, desde marzo de este año ha mejorado su comportamiento respecto a este.
Espero que os haya gustado este artículo y que si tenéis cualquier duda, crítica o sugerencia no dudéis en comentar.
