Hace unas semanas, visitando inmuebles en la ciudad de Madrid (situados
en el interior de la M-30) dimos con una oferta que, en primera
instancia, nos pareció interesante. Sin embargo, después de hacer
cuentas y cuentas llegamos a la conclusión de que había un alto riesgo
de no generar flujo de caja positivo.
Ese día estuvimos viendo varios pisos con el agente inmobiliario por la
zona norte de Madrid. Ninguno de los que habíamos visitado nos
interesaba hasta que llegamos a uno en el que acababan de rebajar el
precio solicitado hasta 89.000 euros. La operación parecía prometedora.
- Precio: 89.000 euros.
- Superficie: 60 m2 (exterior).
- Piso: 2ª planta (sin ascensor).
- Antigüedad: 1960.
Tras ver el piso, pudimos observar que se encontraba en buen estado y no
estaba situado en un mal barrio. Además, según nos indicaron, el precio
podía ser negociable. Le indicamos al agente que, en principio, nos
podría interesar, aunque teníamos que realizar un estudio antes de
confirmarle nada.
Según calculamos después, muchos pisos de características similares se
estaban vendiendo por la zona a más de 130.000 euros, así que el precio
ofertado ya tenía un descuento considerable. Obviamente, eso no quiere
decir nada, ya que, como sabemos, los bienes inmuebles vienen de una
época de alta sobrevaloración.
Posteriormente, como estamos interesados en la compra para
arrendamiento, analizamos los alquileres de la zona y vimos que un piso
de estas características podía ser alquilado fácilmente por 650
euros/mes (7.800 euros/año). Eso hacía que la rentabilidad bruta del
alquiler, con respecto al precio de compra, fuese del +8,76% anual,
bastante interesante.
Lo siguiente era ver lo que nos iba a costar la hipoteca, ya que la
queríamos por el 100% del valor de la vivienda. En el banco nos
ofrecieron una a 30 años a un tipo fijo del 4%, con la que la cuota nos
salía por unos 535 euros/mes. Por supuesto, aquí no estamos contando los
gastos adicionales de la formalización de la compra-venta, que hubiesen
estado en torno a 9.000 euros.
Una vez recopilada toda esa información, nos quedaba ver si se podía
obtener una rentabilidad positiva mensual o si, por contra, debíamos
desechar la idea. Así que hicimos un cálculo del coste que podían tener
los gastos ocasionados por el arrendamiento.
- Seguro de Impagos: 35 euros/mes.
- Comunidad: 30 euros/mes.
- Gestión de la propiedad: 60 euros/mes.
- Reparaciones y Mantenimiento: 70 euros/mes.
Esto sumaba un total de gastos de 195 euros/mes, lo que ya hacía que
nuestro beneficio mensual estuviese muy ajustado. Pero aún teníamos que
incorporar las tasas e impuestos a pagar por la vivienda, que se podían
valorar en unos 130 euros/mes.
En resumen, nos quedaba lo siguiente:
- Ingresos por alquiler: +650 euros/mes.
- Cuota de la hipoteca: -535 euros/mes.
- Gastos por mantenimiento: -195 euros/mes.
- Impuestos y Tasas: -130 euros/mes.
Con esos datos, el Cash-Flow mensual hubiese sido de -210 euros/mes,
cifra que no era, obviamente, la que estábamos buscando. Por tanto, muy
a nuestro pesar (ya que la oferta nos había parecido buena a primera
vista), decidimos dejarlo correr y no entrar en el inmueble. Podíamos
haber intentado negociar a la baja con el dueño, pero no merecía la
pena, ya que en realidad aún estábamos muy lejos del punto de equilibrio
en el cashflow.
La cuestión es que, viendo operaciones como esta, podemos observar como
todavía el mercado inmobiliario en España está algo caro si queremos
dedicarnos a la compra para alquilar (otra cosa es que queramos
especular con los beneficios entre la venta y la compra). A pesar de que
la caída desde los máximos de 2007 está en torno a un 30% del valor,
todavía necesitamos bajadas adicionales para que los cashflow de
alquileres sean rentables.
Así que no nos va a quedar más remedio que seguir esperando un poco más,
a ver si empiezan a aparecer verdaderas oportunidades. Ya veremos si la
vivienda sigue cayendo o si ya hemos tocado suelo.
Saludos.
Una pregunta de torpe: ¿si tuvieses el dinero y no tuvieras que pagar los intereses de la hipoteca cómo quedarían los calculos? Probablemente "casi" igual si te planteas una amortización al mismo tiempo, ¿no?
Muy interesante el tema tratado. Si se me permite, rehago el análisis con algunos matices a 10 años vista, suponiendo pago en efectivo y gastos e ingresos constantes (ni siquiera recogen el IPC, algo razonable vista la presión bajista sobre el sector):
++Ingresos
--Gastos
Compra (2014): 89.000€
--Registro (s/ calculadora OCU): 125€
--ITP: 8.010€
--Adecentamiento, muebles y electrodomésticos: 7.150€
++Alquiler (11 meses/año): 71.500€
++Retenciones ingresadas a nuestro favor (15.015€), entendido como una rebaja en el IRPF total a pagar: digamos 3.000€
--IVA: 15.015€
--Comunidad: 3.600€
--IBI: 3.000€
--Seguro de hogar: 2.000€
Venta (2014): 89.000€
--Notario (s/ calculadora OCU): 335€
--Plusvalía municipal: digamos 300€
--Comisión inmobiliaria: 0€
--Renumeración de nuestro tiempo: 0€
--Gastos financieros: 0€
*CAPITAL MOVILIZADO/ASIGNADO: 89.000€
*INGRESOS: 74.500€
*GASTOS: 39.535€
*REND. NETO: 34.965€ (39'29% en 10 años = 3'37% anual). Al menos creo que batimos al IPC...
*Alicientes a la operación: sumergir renta percibida para incrementar rendimiento neto, poseer un bien raíz (en lugar de divisa fiduciaria), posible apreciación del activo.
*Problemas de la operación: tiempo no remunerado / lidiar con inquilinos, renuncia a inversiones mejores (Bestinfond, por ejemplo), posible depreciación del activo, liquidez no inmediata
Lo que está claro es que si metemos gastos financieros, la operación se hunde. Un saludo
Gracias por tus cálculos detallados.
Efectivamente, con pago en efectivo (sin hipoteca) el retorno del alquiler podría llegar incluso hasta un +4% anual.
El problema es si (como en mi caso) no se dispone de suficiente liquidez para pagar en efectivo el coste completo de la vivienda.
Más o menos, lo que comentas me confirma que hice bien en no meterme en esta operación.
Saludos.
Gracias Jose, no obstante haría un par de precisiones que olvidé, que vienen a decir que el escenario que planteas es poco realista.
El problema de la inversión que planteas, en mi opinión, no es "de fondo", es decir, del inmueble en si mismo, que "per se" ofrece un ratio capital/rentabilidad muy atractivo para ser sector inmobiliario.
El problema es "de formas": no es razonable hipotecarse 30 años por movilizar tan sólo 89.000€, ni es razonable asumir unos gastos financieros de 103.600€ o 288€ mensuales (es lo que sale si echas las cuentas).
En cualquier caso vería más lógico hacer tu análisis de rentabilidad metiendo sólo el gasto financiero (288€) y no la cuota hipotecaria completa, pues en este último caso se mezclan un poco churras con merinas (metes 247€ de inversión como gasto).
Evidentemente a efectos prácticos tendrías ese flujo negativo que dices, pero reitero: no es razonable meter una financiación tan salvajemente cara y larga para movilizar tan poco capital. En resumen, creo que la inversión de fondo, para un perfil conservador, es buena*, lo que es nefasto es "la forma" de la operación.
*Y mejor aún si tu inquilino no desarrolla actividad económica, caso en el cual ahorras (en mi ejemplo) 15.015€ de IVA. Evidentemente también perderías el "beneficio fiscal" de 3.000€, pero globalmente el rendimiento te sube a 46.980€ en 10 años, lo que es un 4'33% neto anual. Si además logras vender el piso por 100.000€ en 10 años (cosa que no vería descabellada habiéndolo comprado taaaan barato), sin declarar los 11.000€ de plusvalía (no me lapidéis por ello), el rendimiento se va a 57.980€, lo que es un 5'14% neto anual.
Un saludo
Según esta forma de calcular, alquilar solo sería rentable... cuando por precio de compra ningún inquilino alquilase. No tiene ni pies ni cabeza.
El error de los cálculos del artículo es que no tienen en cuenta que pagas un bien para ser tuyo, si no que se hacen como si despúes de pagar la casa te la quitasen.
Marcos, no hay error en los cálculos. El cashflow mensual del arrendamiento es negativo.
Efectivamente, a los 30 años, cuando acabase de pagar el préstamos hipotecario, la vivienda sería mía.
El problema es que, con ese cashflow negativo, lo más probable es que no fuese capaz de pagar los 30 años de la hipoteca. Así, dentro de 10 años vería como mi "bien" pasa a ser embargado por el banco... y se acabó la historia.
Obviamente, como ha comentado alguien más arriba, el alquiler sería rentable (en este caso) si tuviese liquidez para pagar toda la vivienda en efectivo. Pero esa no es mi situación de partida.
De todas formas, gracias por tu punto de vista.
Saludos.
Eso sin contar que tenga una "complementaria" por la diferencia entre el valor de compra y VTM (valor teórico de mercado), y las posibles subidas de impuestos municipales.
En mi humilde opinión es una rentabilidad muy ajustada por no decir negativa, y no corresponde con el nivel de riesgo.
Muy buen artículo. Poco a poco voy analizando operaciones similares y llego a la misma conclusión, los inmuebles siguen caros y la RV sigue ofreciendo más rentabilidad incluso sin contar con el apalancamiento del banco. Toca esperar :)
Si, según estoy comprobando, a mi también me parece que los inmuebles siguen caros en España (o los precios tienen que bajar o los alquileres tienen que subir, es la única forma de que mejore el ratio).
Ahora mismo esta operación sólo le sale rentable a los inversores que puedan hacer compras en efectivo.
Pero quizás tengan otra opinión alguno de los expertos en temas inmobiliarios que tenemos en Inbestia (me consta que tenemos algunos blogueros con mucha experiencia en este campo).
Saludos.
Estaba leyendo el artículo y me estaba acordando de Robert Kiyosaki. Jejejejeje.....
Bueno como dice el Sr. Marcos López, este supuesto no tiene ni pies ni cabeza. En el estudio no contempla los retornos cuando termine de pagar la hipoteca.
De todos modos más vale que invierta en una SOCIMI.
Pedro, es posible que el estudio tenga algún error de análisis. No soy un experto en esto (todavía).
Pero lo que tú comentas no me parece un error.
Por supuesto, si terminase de pagar la hipoteca, dentro de 30 años, entonces los retornos serían del +4%. Pero no me parece razonable hacer una inversión que dará retornos positivos dentro de 3 décadas y que, mientras tanto, va a funcionar con retorno negativo.
Además, como he comentado más arriba, no creo que con ese cashflow negativo sea capaz de completar el pago de los 30 años de hipoteca, con lo que el bien nunca llegaría a ser mío, sino del banco.
Saludos.
Yo creo que el estudio está muy bien hecho y adecuado a los objetivos de la inversión, que es generar un flujo de efectivo desde el primer momento. Si el objetivo es obtener ingresos extra en 30 años, esta operación es buena. Si el objetivo es obtener ingresos extra desde ya, no lo es en absoluto.
Hola Jose, estoy en una situacion parecida a la tuya. Busco una inversion (piso) en barcelona en una zona que este OK con una inversion en torno a los 90000 de los cuales planeo pedir hipoteca por el 50%.
Lo que me sorprende de los numeros que indicas es la cuota de hipoteca 535€/mes parece muy alta a un 4% fijo en 30 años. Mirando algun simulador de hipotecas esta deberia estar en torno a los 435€ / mes.
podrias elaborar como habeis calculado la cuota hipotecaria?
Un cordial saludo
Los dos puntos de vista son buenos.
Técnicamente lo correcto sería no meter en el cálculo la parte de capital de la cuota de préstamo, como bien dice Juan RVG, porque no es un gasto, sino inversión (es una hucha, si vendiéramos el piso por lo mismo que nos costó, todo ese dinero lo recuperaríamos).
Pero en la práctica, la inversión es atractiva si ofrece un margen positivo desde el minuto uno, incluyendo todo lo que hay que pagar, con la cuota de préstamo entera.
Mi opinion es que un piso de 60m2, que se vende por 89k, a cuanto mas puede bajar en una zona que, segun dices, es buena. A 50k?
SI bajase a 50k entonces empezarian a ser rentables tus numeros. En mi opinion, los alquileres no van a subir, para que el ratio te salga positivo, al contrario, creo que van a bajar y mucho.
Conclusion: si no tienes, al menos, el 50% del capital para no tener que hipotecarte a 30 años y que operaciones de este tipo te salgan rentables, ni te plantees compras, porque los precios hasta 50k euros no creo que bajen (puede y ojala, pero tanto lo dudo) y los alquileres no van a subir. Pienso.
