La economía norteamericana vista desde los bienes raíces

Desde el punto de vista de la vivienda la economía norteamericana también va bien. Por supuesto que en Beverly Hills casi siempre las mansiones serán prohibitivas en cuanto al precio haya crisis o no pero este no es el caso. El popular índice Case - Shiller del precio de la vivienda mide la temperatura del mercado inmobiliario. En Estados Unidos el índice en cuestión vuelve a estar nuevamente recalentado acercándose los precios medios de las 20 regiones analizadas al pico de 2006.

El periodo 2006 - 2012 fue de descenso de los precios como no podía ser de otra forma por la gran crisis, bajando fuertemente hasta 2008 y moderadamente hasta 2012. A partir de ahí volvieron los incrementos producto de la recuperación económica. Algunas voces, incluyendo al co-fundador del índice Robert Shiller, manifiestan que esta subida es solo un rebote, un fuerte rebote y que no tardando volverán los desplomes al precio de las viviendas. El motivo, la demografía, esa especie de radioactividad invisible que irá mermando el precio de las viviendas en un futuro mientras vaya envejeciendo la generación "baby boom", pero ese es un tema más complejo al que luego volveré, de hecho la tasa de viviendas en propiedad se halla en su nivel más bajo de los últimos 30 años y en continuo descenso. Mientras los precios han repuntado desde 2012 la tasa de propiedad no lo ha hecho. Parece un primer aviso.

Actualmente se detecta un leve descenso en los nuevos permisos de construcción, un indicador más adelantado para el barómetro económico que el de viviendas en construcción el cual lleva su inercia.

Las viviendas ya iniciadas llevan una buena tendencia alcista desde 2011, eso sí, últimamente ancladas en las 1.200 unidades.

El índice de la vivienda que refleja las encuestas a los constructores sobre las ventas actuales y las futuribles a seis meses vista también muestra un estancamiento.

No obstante a nivel global la recuperación del sector es clara a tenor del índice total de actividades inmobiliarias, aunque lejos del nivel de 1999 y más lejos aún del pico de 2005. El autor del siguiente gráfico también hace referencia a todas las inyecciones monetarias introducidas en el sistema y que han podido ayudar a este repunte.

Para finalizar habría que recordar lo que ocurrió en Japón con el precio de la vivienda cuando reventó su gigantesca burbuja en 1990.

El tema de Japón parece tabú en algunos economistas ortodoxos como si fuera un extraño virus económico que difícilmente sucederá en occidente. ¡En absoluto!, hay que tenerlo muy en cuenta. Por ejemplo la bolsa europea ya va camino de una japonización desde 2007 y en otros casos desde el 2000.Solo hay que mirar a gran escala el Mib italiano, el Ibex 35, el Stoxx 50 europeo, etc.

Famosa es la referencia a los 3,4 Km2 de suelo alrededor del palacio imperial japonés cuyo valor en plena cima de la burbuja equivalía al valor de todo el suelo de California. No se si era leyenda o no, el caso es que la realidad inmobiliaria actual nos dice que en ciertos altos barrios residenciales de Tokio el metro cuadrado era más caro hace 30 años que en la actualidad. Japón con una demografía envejecida es un ejemplo de lo que puede pasar en otras geografías cuando la demanda de viviendas es inferior a la oferta de viviendas por un larguísimo periodo de tiempo.

He aquí algún estudio especulativo al respecto:

Partiendo de la base de que la generación siguiente a la de los babyboom es de casi la mitad

Las progresivas e inevitables bajas inmobiliarias que irán dejando la generación babyboom (actualmente en fase de jubilación) transformaran una demanda de viviendas a la baja durante muchos años.

Con lo cual, en algún lugar del tiempo no muy lejano la oferta de viviendas superará a la demanda y o bien la tercera pata de la corrección del mercado inmobiliario o bien, en caso de superar los precios de 2006, una nueva pata bajista la volveremos a ver.