La burbuja inmobiliaria en Brasil: Explotando???

02 Dic 2012 - carlosgustavo santamaria - 3
43º en inbestia

RT @bcndesapareguda: Sagrada Familia vista des de Carrer de Provença entre els C. Sicilia i C. Napols. #Barcelona Principis del segle XX ht…

keep calm and fuck me i'm famous

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@AlexandraCChong well... I think it is already booming. UsersGrowth/AppLifetime numbers are impressive. Be careful of thecopycats! Good luck

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Hola! Soy de Barcelona y estoy casado con una hermosa brasileña. Mi empresa tiene un pequeño brazo inmobiliario, y vivo y trabajo en São Paulo y Rio de Janeiro. 

Este blog nace con este post, que tuvo origen al leer el post de Perpe en Inbestia el 22.Nov.2012 titulado "Precio de la vivienda en São Paulo y Rio de Janeiro" en el que se alertaba de la posible formación de una burbuja inmobiliaria. Recomiendo su lectura para continuar leyendo el mío:

http://inbestia.com/blogs/post/precio-de-la-vivienda-en-sao-paulo-y-rio-de-janeiro 


Me veo con cierta opinión sobre este asunto, y colaborar en Inbestia, en parte como agradecimiento por lo mucho que aprendo y lo bien que me lo paso en FerrerInvest, ahora Inbestia.

Perpe, excelente tu análisis del crecimiento de precios inmobiliarios en Rio y SP. Daniel, me sorprende que tú, un estudioso de oportunidades en Real Estate internacionales, te creas los comentarios de “un buen amigo brasileño”, y sueltes que ya cunde el pánico de la burbuja.

Si el debate es si hay una burbuja en el mercado inmobiliario brasileño, todo indica a que una escalada de precios así, no da margen a la duda.

Se comprueba que el neoliberalismo se nutre de burbujas para crear riqueza y crecimiento económico, y mientras duran nadie quiere pararlas porque todo el mundo se cree más rico. Y cuando estalla la burbuja, ya vendrá papá Estado y mamá Banco Central, a sacarnos del abismo. Pero bueno, papá y mamá fueron los que no hicieron nada para detener su formación.

Razones no faltan para el gran incremento de los precios:

Hay una demanda interna que alienta la burbuja inmobiliaria en Brasil con el gran desarrollo del crédito del sector financiero brasileño, con 53 millones más de personas con acceso a este crédito en los últimos 10 anos, mismos años en el que el PIB brasileño se ha multiplicado por tres: son 3 veces más ricos!, y un Gobierno de Dilma Roussef con políticas que apoyan esa demanda de consumo interno, en vez de dirigir el modelo económico hacia el ahorro y la competitividad, como indican los expertos. Es un país con una población fuertemente endeudada y que basa su economía en la exportación de commodities y un gran proteccionismo de una industria poca competitiva.

Y la pregunta de cuándo la burbuja inmobiliaria en Brasil va a estallar… ahora el mercado está más parado viviendo una digestión de esa gran subida, y también causa de la ralentización económica del país por la lentitud de la global. Sin embargo, la demanda aun es alta, el sueño de cualquier brasileño es poder tener su propia casa, y la tasa selic está en mínimos históricos. La Copa del Mundo y los JJOO son el escaparate del milagro económico emergente, y la inversión exterior sigue entrando a raudales. La burbuja no está explotando Daniel, sólo que en 5 anos todo se ha convertido en un negoción. Ahora hay que calibrar mejor los riesgos. Pero, como en cualquier parte del mundo, los mejores barrios y más céntricos, así como los más de moda, bajarán poco cuando estalle la burbuja.

Me reafirmo en decir que la burbuja inmobiliaria es un hecho fruto de la burbuja de crédito. Y me reafirmo también en que todavía no va a estallar teniendo en cuenta un dato muy importante. Y es que el total del crédito inmobiliario en Brasil no supera el 5% del PIB. Históricamente, las burbujas inmobiliarias han estallado cuando esa cifra ha superado el 50%. En 2006 en USA, cuando los precios comenzaron a caer, esa cifra estaba en torno del 80%.

Brasil sigue siendo un magnífico país para invertir en muchos sectores, el inmobiliario uno de ellos. Vigilad que no explote antes la deuda soberana de USA o Europa (si no es que ya está estallando) y entonces que no contagie a l resto de mercados. Entonces, hablaremos de otra cosa.

Qué pasará después de Rio 2016? La cuenta a pagar va a ser enorme …  


Usuarios a los que les gusta este post:

3 comentarios:

Carlos Gustavo,
muchas gracias por la mención y por tus amables palabras, me alegro que te resultara de interés ese breve estudio.

Por supuesto, yo soy un enamorado de Brasil en todos los aspectos en general, tengo buenos amigos y si pudiera allí estaría de hecho, pero la vida me ha traído a China por el momento... creo que no tienes más que ver la foto de mi perfil... jejeje :-)

Evidentemente, espero que cuando llegue el momento de la caída, ésta no sea muy brusca, pero por desgracia los últimos datos no son muy esperanzadores.

Y me remito precisamente al último de este viernes, el PIB del tercer trimestre que sólo subió un 0.6% trimestral cuando los analistas esperaban exactamente el doble...

Por otro lado, también esta semana se reunió el Copom y, como bien dices, la tasa Selic está en mínimos históricos aunque esta vez no tocó tipos después de nada menos que 10 bajadas consecutivas... ahí queda poco margen de actuación. Y, lo que es peor, unos tipos tan bajos fomentan más aún la expansión del crédito.

En referencia a este punto, aquí te dejo unos gráficos que subí hace unos meses a mi Twitter del crédito inmobiliario y a hogares, para que veas la perspectiva histórica reciente.

Sobre el crédito al sector inmobiliario:

http://twitpic.com/a3oup5
http://twitpic.com/a3ov1s

Sobre el crédito a hogares:

http://twitpic.com/a3oxpi
http://twitpic.com/a3oy1g

Como ves, la subida es poco menos que espectacular, aunque últimamente parece que se está moderando el crecimiento.

En cualquier caso, como bien apuntas, está bien verlo en porcentaje sobre el PIB. Por desgracia, aquí no tengo el desglose, pero puedes ver el ascenso del crédito total:

http://twitpic.com/9nka08

Esto puede ser un problema, entre otros varios, como la baja productividad laboral... que ha sido incluso negativa en el sector industrial en los últimos años.

Si tienes tiempo, aquí escribí un estudio sobre la creación de empleo, incluyendo gráfico:

http://inbestia.com/blogs/post/empleo-en-brasil

Un saludo,


Perpe.

02 Dic 2012 a las 09:15

Comentarios

Claro que me creo lo que me dijo, lo mismo que me creo lo que tu dices, es bueno tener varias fuentes para contrastar informacion! Yo personalmente trabajo con un monton de indios que me dicen que la inmobiliaria no para de subir en la india, sin embargo fuentes mas oficiales dicen que la vivienda en la india ya cae en la mitad de las ciudades.

03 Dic 2012 a las 06:12

Comentarios

Si lo que quieres decir es que solo he mencionado lo que mi amigo decia y no un estudio mas exhaustivo o utilizado fuentes mas rigurosas, pues estas en lo cierto, por eso mismo dije que lo decia mi amigo, deje bien claro que tipo de fuente tenia, lo cierto es que no me puedo centrar en muchos mercados inmobiliarios al mismo tiempo, y america latina no esta entre mis objetivos, por lo cual me limito a lo que me cuentan, ya que no tengo intencion de invertir alli en el corto plazo.

03 Dic 2012 a las 06:16

Comentarios