Vivienda: la caída comienza a ralentizarse

3 de mayo, 2014 9
Autor del Blog Tambolsa - El Tambor de la Bolsa Colaborador del Blog Proyecto Bolsa
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Tras años de duros descensos en el mercado inmobiliario español, parece que los datos de los últimos meses permiten vislumbrar una ralentización en la caída de los precios. Por supuesto, eso no quiere decir que ya hayamos tocado fondo, pero sí que es una primera señal significativa de que las cosas ya no están tan mal como en años anteriores.

Si hace un año y medio comentábamos que los precios de las viviendas continuaban cuesta abajo y sin freno (ver post Pisos sin freno - Caen un -16% desde 2010), hoy en día ya podemos decir que la pendiente de caída se ha suavizado enormemente y que los descensos ya no asustan tanto como en aquel momento.

¿Significa esto que ya estamos cerca de ver el suelo del mercado? Bueno, aunque es una posibilidad la verdad es que sería un poco precipitado afirmar eso en estos momentos. Lo único que se puede decir con seguridad es que los precios caen más lentamente, lo que significa: 1º) que ya no hay tantos vendedores deshaciéndose de propiedades muy por debajo del valor de mercado; y 2º) que probablemente algunos cazadores de gangas están entrando a comprar.

Evolucion+Indice+Bienes+Raices+2010-2015

Pero, cuidado, dejemos que sean esos cazadores de gangas los primeros que entren en el mercado. Suelen ser fondos inmobiliarios o inversores con gran patrimonio, y se pueden permitir no acertar a la primera con el suelo del mercado. Sin embargo nosotros, los pequeños inversores, necesitamos confirmar que se ha generado un suelo antes de realizar nuestras compras. Obviamente, así nunca compraremos en el nivel de precios más bajo, pero al menos evitaremos los riesgos de quedarnos pillados con una propiedad en un rebote en falso.

Como vemos en el gráfico de arriba, que muestra el índice de Bienes Inmuebles de Madrid, en febrero-2013 se alcanzó un mínimo en el entorno de los 7.900 puntos, completando un caída de -21% desde inicios de 2010. A continuación, tras un rebote hasta los 8.100 puntos, en septiembre-2013 se volvió a apoyar en el nivel 7.900 puntos. Finalmente, tras una lenta subida, estos últimos meses el índice se encuentra oscilando en torno a 8.000, sin decidirse ni por las alzas ni por los descensos.

Por tanto, una vez comprobado que se han ralentizado las caídas, nos encontramos en un momento crítico. Por un lado, si el índice se decide por los ascensos, entonces podríamos verle completar una figura de doble suelo, lo que significaría que probablemente se ha acabado el ciclo bajista. Por otro lado, si se decanta por las caídas, entonces simplemente habríamos tenido un rebote en falso y el mercado quedaría en un estado lateral-bajista (ligeras caídas sin convicción, salpidas de numerosos rebotes al alza).

Como curiosidad, a continuación mostramos el gráfico con la previsión de precios que hacíamos en el año 2011, donde decíamos que el suelo podría alcanzarse en 2012-2013. ¿Se cumplirá la predicción, a grandes rasgos, y los mínimos del año pasado ya no serán perforados a la baja?

Prevision+Bienes+Inmuebles+2016.PNG

En cualquier caso, después de 7 años de caídas no conviene precipitarse y simplemente hay que tener un poco más de paciencia. Estamos en un momento muy interesante para el sector inmobiliario, pero no hay que lanzar las campanas al vuelo y dar por sentado que ya se ha visto el suelo del mercado antes de que tengamos confirmaciones en los precios.

Eso es todo por el momento. Ahora que parece que nos vamos a encontrar con situaciones de inflexión en el mercado, trataremos de escribir post relacionados con este tema con mayor frecuencia.

Saludos.


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Este artículo tiene 9 comentarios
Flipo con tu indice de Madrid, ?

tengo entendido que Tecnocasa, que es la Inmobiliaria más proxima al nivel real de precios, ya que solo hace Indices de precios cruzados, dice otra cosa muy distinta y además de lo más lógica; caidas del 60%

te lo comento porque yo no pretendo engañarme creyendome que en Madrid solo bajó un 20% eso haria que estariamos entrando en dècadas de caidas a lo nipon estancados, hasta completar el sabio dicho de :

"La conocida frase historica de: " todas las burbujas vuelven a origen....pues luego descuentan todo lo que solo eran sueños"
es decir estamos acercandonos de nuevo a la realidad: años 90,de la que nunca debimos salir
http://www.mercadosyburbujas.com/wp-content/themes/myb/images/etburbuja.jpg

(Adjunto links variados como aportacion-apoyo de foros de vivienda)

El 47% de los trabajadores madrileños no llegan ni a mileuristas
http://www.diario-octubre.com/2011/12/24/el-47-de-los-trabajadores-madrilenos-no-llega-ni-a-mileurista/
http://www.quietinvestment.com/wp-content/uploads/2014/01/la-foto3-734x300-000000.jpg

(Los compradores de vivienda demandan un 23% de media por debajo del precio de venta más bajas que el precio solicitado ya rebajado por el propietario durante 2013)
El mercado madrileño, donde por cada 1.000 viviendas anunciadas, solo 104 recibieron ofertas.... y les piden además más rebajas del 22% minimo
http://www.idealista.com/news/estadisticas/descuentos-vivienda

la vivienda usada en Madrid es un 60% más barata que en 2007, según tecnocasa
(cualquier vivienda nueva con 2 años aunque este sin habitar: es considerada usada en la nueva normativa)
http://www.idealista.com/news/archivo/2013/09/04/0658663-la-vivienda-usada-en-madrid-se-ha-depreciado-un-60-desde-maximos-segun-tecnocasa

Tecnocasa:(estadistica de precios cruzados en registro) - precios reales
Al detalle y sin ensoñaciones ni trampas: "precios reales cruzados", a fecha de hoy en Madrid=
http://www.estrategiasdeinversion.com/adjuntos/madridprecios.JPG

los pisos de menos de 100.000 euros salen del ostracismo en madrid ....ya son mayoria ¡¡¡¡¡¡
http://www.idealista.com/news/archivos/pisos-baratos-madrid-2013_1.gif

http://www.idealista.com/news/archivos/styles/news_detail/public/madrid-precios-vivienda-maximos-idealista.gif?itok=V7_OSuJm

Madrid,es la tercera capital del mundo donde más bajó el precio de la vivienda de lujo en 2013, según el índice prime global cities de la consultora knight frank.
http://www.idealista.com/news/archivos/madrid-ranking-kfrank.png

Cambio de tendencia: "Crecimiento negativo del precio del alquiler en España " ....(y parece bastante conservador el gráfico):
http://pbs.twimg.com/media/BbCfG4GCUAAOaXX.png

Madrid ,Medio millar de edificios vacíos,La almendra central tiene 421 inmuebles vacíos y 573 parcelas abandonadas, que equivalen a la mitad del Parque de El Retiro
http://ccaa.elpais.com/ccaa/2013/10/22/madrid/1382459316_695938.html

Madrid una ruina pisera ...sin repuesto clientelar
sobran viviendas en Madrid a punta pala...y sus supuestos compradores pasan ya de madrid
creo que del dicho: " de madrid al cielo" se convertirá en: "de madrid al cielo y cargado con tus 4 paredes a cuestas"
Madrid volvió a perder población en 2012 por segundo año consecutivo (21.500 persona)
http://ccaa.elpais.com/ccaa/2013/05/19/madrid/1368987846_907225.html

El Gobierno central no quiere ni oír hablar de la quiebra de la capital de España, que ha estado dirigida por el PP desde 1991.
http://www.20minutos.es/noticia/1777517/0/botella/plan-rescate/deuda-gallardon-madrid/#xtor=AD-15&xts=467263

http://www.ecestaticos.com/image/clipping/7137ddf84885736fb55c0978abf8d543/imagen-sin-titulo.jpg

Los cinco Detroit españoles: Madrid, Jerez, León, Ceuta y Barbate
http://www.eldiario.es/economia/Detroit-Jerez-Barbate-Madrid-Mostoles_0_155384751.html

Las bajadas van en aumento , empieza el realismo
aunque algunos desinformados no escarmientan: es su sino, pero cada vez son más minoria....
y algunos esperando, esperando... a quien ?
hasta la piqueta final arruinados ?
IMPARABLE:
http://www.idealista.com/venta-viviendas/madrid-madrid/?ordenado-por=rebajas-desc
05/05/2014 14:39
Pues si, el indice que muestro en el post es correcto. La caida es del 20% desde el año 2010, tal y como se ve en el grafico.

Otra cosa es que digas que hay caidas del 50% desde los maximos del 2007. Creo que que te has confundido, hablamos de intervalos distintos...

Saludos
05/05/2014 22:27
No se entiende nada la ocultacion de medio gráfico ¡¡¡¡

Engañarse autosaboteandose a si mismo ?

Cual propietario que no leyó a A.Machado:
"Peor que ver la realidad negra, es no verla"

El techo reconocido es 4º trimestre del 2006
y los precios cruzados, que no soñados son: -60%

A partir de estas rebajas si se puede empezar a mirar
pero del supuesto -20% que decias ni loco

Saludos.
05/05/2014 23:15
¿Ocultación de qué? Disculpa, pero tú estás hablando de las caídas absolutas desde el año 2007 y en el post únicamente se habla de que la caída, hoy en día, se está ralentizando. Si quieres que hablemos de tu tema, escribe un post al respecto y comentaremos sobre él.

Y vuelvo a confirmar lo mismo que decía anteriormente, ya que creo que aún no lo has entendido. La caída del -20% es correcta para el gráfico que arranca en el año 2010.

Saludos.
08/05/2014 09:11
Los bancos están acumulando de nuevo por impago muchas propiedades y sigue al alza.
Pasado el verano y relajado el impacto mediático que han generado con la vivienda ,vetemos como queda esto.

Un saludo
06/05/2014 10:22
antiguo usuario
Cuando un mercado se estabiliza normalmente es porque oferta y demanda tienden a equilibrarse.
Demandantes externos los hay, pero su intención, (fondos buitre, caso Teide), no es reducir la oferta, sino mas bien, compás de espera para rentabilizarlos. Signos negativos en la demanda: el número de hipotecas cae, la gente emigra, la pirámide poblacional disminuye, los sueldos en retroceso (http://www.teinteresa.es/autores/enrique_utrera/Vivienda-INE-Bakinter-FMI-hipotecas_0_1120689622.html), las herencias cubriendo necesidad de vivienda, estimulación al alquiler, y bancos reservándose activos (por parte de la oferta)

Describo un marco poco proclive a encontrar suelo, un mercado trabado.

S2
06/05/2014 12:21
Si, tienes razón, la verdad es que el hecho de que disminuya el número de hipotecas concedidas no parece el precursor adecuado para un suelo de mercado.

Aunque ya no se estén viendo caídas del -12% anual, es posible que todavía sigamos algún tiempo con un goteo a la baja.

Veamos cómo evoluciona esto durante los próximos meses...

Saludos.
08/05/2014 09:18
antiguo usuario
Pienso, más bien, en un suelo que llegue de la mano del alquiler, es decir, el precio del alquiler autorregulará el precio de la vivienda por parte de la rentabilidad. El alquiler tiene una relación con el precio (como inversión) que puede ser de un 3% al 5%, las rentabilidades en mensualidad determinaran el precio. El alquiler resta clientes potenciales a la compra, pero elimina la necesidad de vivienda por cubrirla. Los grandes tenedores de vivienda (antiguas caja absorbidas por ahora bancos) tienen que rentabilizar los activos y esta formula ayuda a hacerlo.
Este pensamiento reconozco que entra en el mundo de la hipótesis y no tengo base para sostenerlo, pero si indicios, fíjate en la preparación de normativa catalana para grabar a tenedores con vivienda vacía por numero de tenencia.


S2
08/05/2014 11:26
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