Se
suele hablar de la burbuja inmobiliaria de Dubái, ya que en Abu Dhabi no hay
deuda ya que hay petróleo (No como en Dubái donde apenas hay petróleo y todo se
construye con deuda.), pero en Abu Dhabi los precios cayeron más que en Dubái,
la mayor constructora de Abu Dhabi, Aldar tuvo que ser rescatada y montones de
propiedades fueron compradas por el estado.
Así
podemos apreciar por ejemplo casos como el de Dubái/Abu Dhabi donde la burbuja
exploto y los precios se fueron a los suelos en pocos meses, y donde una vez
llegada la recuperación los precios han vuelto a subir tan rápido como bajaron,
y esto es debido a la oferta y la demanda, ni más ni menos... ¡Vamos a
analizarlo con mayor detalle!
En
Emiratos se empezó a construir industria y a promocionar el turismo de forma
masiva, se decidió diversificar los ingresos del petróleo en todo tipo de
negocios, cuando ocurre algo así, los inversores lo ven, ven que no hay
impuestos y ven que hay un mercado en el que la demanda de alojamiento de
calidad será masiva, ven sueldos altísimos y gente que puede permitirse grandes
lujos.
Los
precios de los alquileres subieron de forma espectacular, pagar miles de euros
al mes por el alquiler de un piso normalito era algo habitual, todo el mundo sabía que
necesitabas meses para encontrar piso en Emiratos, no era fácil... Por lo que
los inversores se lanzaron a comprar propiedades bajo plano como locos, pones
el 10 o 20% de depósito y vas pagando según se construye, según pasa el tiempo
la vivienda se revaloriza muchísimo ya que los inversores siguen llegando a
miles y la demanda de alquileres sigue insatisfecha.
Después
llegaron los especuladores conocidos como "flippers", con 20 mil
euros compraban bajo plano una propiedad de 200 mil euros, y en un par de meses
la vendían por 220 mil habiendo ganado un 100% en unos meses, bueno en realidad
lo que hacían era comprar decenas de propiedades así, con el depósito para
venderlas al poco tiempo, jamás podrían pagarlas del todo, por lo que era
pasarse la cerilla de unos a otros.
Llega
la crisis del 2008-2009, muchos inversores tienen perdidas masivas en sus otras
inversiones, los mercados se desploman, necesitan dinero, empiezan a vender sus
propiedades bajo plano, además el comercio mundial cae a plomo, el precio de
los alquileres empieza a caer en Emiratos, poco a poco no de golpe, el realidad
no hay crisis en Emiratos, pero sí que es cierto que hay menos turismo, y
muchas empresas tienen menos trabajo... Los alquileres empiezan a bajar en 2009
y 2010, pero los precios de los pisos ya en 2009 habían caído bastante, por lo
que los inversores (En su mayoría extranjeros) que habían comprado bajo plano y
puesto un 10-20% de depósito, vieron como a precios de mercado, esas
propiedades ya valían menos del 80% del precio inicial, por lo que les compensaba
más perder sus depósitos y dejar de pagar.
Así se creó
un efecto espiral en el que los inversores no pagaban, las constructoras ya no tenían
fondos para continuar las construcciones y los inversores que todavía pagaban veían
que sus pisos ya no se construían por lo que ya no les compensaba seguir
pagando... Cientos de construcciones se pararon, miles de inversores perdieron
su inversión, y todavía a día de hoy, hay inversores que compraron bajo plano
pagando una barbaridad y solo hay un solar vacío en aquel lugar.
Pero la
economía mundial se recuperaba, la idea inicial de que aquí se crea negocio,
turismo, industria, seguía vigente... Las empresas seguían contratando, el
turismo volvía, pero los inversores estaban totalmente asqueados de este
mercado, ahí es cuando yo compre, no había apetito por invertir en inmuebles en
Emiratos, pero si había demanda, los alquileres rentaban un 10% libre de
impuestos en pisos nuevos, de lujo, en las mejores zonas, y las expectativas
eran buenas, ya que el petróleo seguía generando esa demanda.
Y poco
a poco, algunos nos dimos cuenta de que en realidad era un mercado deprimido
con un grandísimo potencial y que los motivos iniciales por los cuales los
inversores compraban con locura bajo plano seguían siendo los mismos, con una
gran diferencia y es que ya se habían construido muchas torres de lujo y los
pocos inversores que habían visto sus propiedades construidas las vendían
asqueados, ya que habían visto que perdieron mas de la mitad del valor que habían
pagado.
Las leyes
han cambiado, hay un impuesto por comprar del 4% en Dubái y del 2% en Abu
Dhabi, y ser constructor es una actividad mucho más regulada, se han puesto límites
a las hipotecas en especial para extranjeros... El flipping ya no es tan fácil.
Aunque
no se ponían a hacer los números de verdad, el precio actual de mercado y el
alquiler, los números eran muy buenos, el problema es que ellos veían el precio
que pagaron y no el actual y para ellos había sido una mala inversión (y mala experiencia), y vendían sus
propiedades desesperadamente aun siendo una muy buena inversión a precios
actuales.
Actualmente
ya se ha dado cuenta mucha gente de que el potencial de Emiratos sigue siendo
el mismo, de que viene la Expo2020 (Como si una Expo significase algo en
realidad) y otra burbuja de camino, y ya hay zonas en las que los precios han
superado los pre-burbuja, y dentro de unos años veréis como los precios del
2008 serán poca cosa comparados con los que vienen, las circunstancias son
diferentes ahora, el 80% de las transacciones se hacen en efectivo, hasta hace
poco no había apetito por construcciones bajo plano, ya está llegando de
nuevo...
Ya hay inversores que se lanzan a comprar y a invertir, aunque todavía
tienen miedo de que llegue otra crisis y ocurra lo mismo, dentro de poco se
olvidaran, la locura será generalizada y tendremos otra gran burbuja y algunos
venderemos antes de la famosa Expo.
Nota: Ya me han dicho varios lectores que están
pensando en comprar en Emiratos, solo puedo decirles que busquen un lugar donde
los precios estén deprimidos, las expectativas sean buenas, la demografía no
sea mala y vayan y pregunten a la gente de allí si creen que es buena idea
comprar, yo lo hice y pregunte a muchos por aquí, todos me dijeron que era malísima
idea, y ese fue, ¡uno de los motivos por los que compre! Ahora puede haber
potencial y recorrido, no lo dudo, pero para mí los precios ya no tienen ese
margen de seguridad que me gusta tener, yo no recomiendo comprar en Emiratos a
precios de hoy, tampoco recomiendo Filipinas donde ya han subido
considerablemente desde que compre en 2011.
