Comparando burbujas inmobiliarias similares a España

 Los precios de los activos inmobiliarios en Japón cayeron con la misma rapidez con la que subieron, afirmación con buen criterio por parte del autor del gráfico portada. 

La gran pregunta es ¿ha tocado suelo el mercado inmobiliario en España?. Borja Mateo, considerado por algunos como el mayor experto del mercado inmobiliario español dice que aún no se ha visto el suelo definitivo.

Buscando referencias de otras grandes burbujas inmobiliarias es obligado analizar la japonesa de los años 90. Las burbujas de activos financieros y no financieros en Japón y en España se consideran bastante parejas por muchos economistas, por tanto habría que analizar que sucedió con la caída inmobiliaria en Japón.

Ni mas ni menos que se sucedieron 15 años de caídas consecutivas a nivel interanual en el precio medio de la vivienda japonesa desde 1991 hasta el suelo de 2006.

Hace exactamente dos años disponíamos de esta comparativa entre los ajustes del mercado inmobiliario de Irlanda y España. Hoy, el ajuste medio a cierre del 2014 es del 44,7% según Fotocasa. Cierto que la burbuja pincho antes en Irlanda pero su profundidad de ajuste ha sido mayor que en el caso español que en mi opinión entre los gobiernos del bipartidismo y la banca han sujetado parte del ajuste natural visto en Japón, Irlanda e incluso en los Estados Unidos.

El ajuste de la burbuja norteamericana según el indice S&P Case-Shiller Home Price Index fue del 35,1% entre julio del 2006( techo del precio medio) y Abril de 2012 (suelo) tras 6 años de ajuste.

 Desde los años 70 con el fin de la crisis del petroleo, el mercado inmobiliario español comenzó a activarse, bruscamente en los años 80 con fuertes incrementos anuales, con un enfriamiento en 1992 y 1993 por la fuerte crisis, y de nuevo ya en forma de burbuja durante el periodo 1998-2007.

El siguiente gráfico de Fotocasa, quizás la inmobiliaria que mejor refleja las estadísticas del sector, muestra que las caídas iniciadas en 2007 todavía no se puede decir que hayan terminado. 2014 cerró con una variación interanual negativa del 5,7% en cuanto al precio medio, nada que ver con la cifra del banco de España con una caída interanual del 0,3%. ¿ A quien creemos?

Personalmente creo a Fotocasa, primero porque es una entidad privada que vive el día a día del mercado y segundo porque del banco de España me creo muy poco ya que navega según los parámetros del "Establishment".

Desde 2007 el precio de la vivienda cae respecto al año anterior. Ocho años de caídas del precio de la vivienda lo cual refuerza la teoría de que se vivió en su día una burbuja . El ultimo cierre anual que se saldo con una subida de precios fue en 2006 con un incremento del 7,7%. Salvo en 2007 que fue el inicio de toda esta historia recesiva, en 2010 con el gobierno Socialista fue el mejor año entre comillas con tan solo una caída del 3,8%. Recuerdo las misivas recurrentes que la entonces ministra de la vivienda Beatriz Corredor nos enviaba, "este es un buen momento para comprarse una vivienda". Evidentemente tenía parte de razón porque era mejor momento que en 2008 y 2009 pero ya esta demostrado que era peor momento que 2011-2012-2013-2014 y lo que llevamos de 2015 aunque con ciertas reservas ya que el año en curso ha comenzado con fuerza en el sector y es posible que el suelo en el precio medio de la vivienda este visto a pesar de la opinión de Borja Mateo.

Es de Esperar, por el bien de la economía global, que estos repuntes inmobiliarios no se correspondan con lo que se suele llamar la trampa alcista en los ajustes de las burbujas